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实务|买房遇到这4种情况,可直接向开发商索要违约金!

琴岛律师2018-01-12 19:18:35

实务SW

导语

买卖房子的过程中,我们会和房地产开发商打交道,那么开发商违约的常见情形有哪些?从最开始的看房,到洽谈签订购房合同再到最后的验房和交房,实际上都是一个完成的合同的签订和履行的过程,下面小编就来讲讲开发商违约的常见情形。

—琴岛·律师—


所谓开发商违约,就是指在后续履行合同的过程中,开发商出现了与合同约定不一致的地方,损害了买房人的合法权益。以下为开发商常见几种违约情形:


1、房屋质量不符合合同约定的标准


我们在选房、签订合同时,正是对房子的面积和质量确定下来,而实践中,譬如承重墙、梁开裂;外墙、外窗、卫生间渗水;墙面不垂直;大面积的空鼓等情况出现,这实际上开发商违约的表现。

实践中,针对房屋质量的问题,具体可以分两类情况处理:

一是普通的房屋质量问题,开发商有质量保修的责任。

二是严重的房屋质量问题,譬如房屋主体质量不合格或严重影响居住使用的,买房人可主张退房和赔偿损失。


2、房产证逾期未办下来的


逾期办证的,按合同约定承担逾期办证的违约责任,逾期办证超过一定期限,买房人可以主张退房,如实际损失超过合同约定的违约金的,可以按实际损失来主张。

那么这里的“一定期限”是多久呢?

这里所讲的“一定期限”其实是在合同约定的交房日到了以后,给开发商发房屋催交通知书,在其后三个月合法期限内开发商仍不能交房的,有权要求退房。

开放商应该按照合同约定,返还买房人已付的房款及产生的活期利息,约定有违约金的,可以一并赔付。

法条链接:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条:

根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。


3、宣传与实际交付的房子不一致


房子的地理位置、基本价格、面积、户型、装修标准、小区绿化、物业管理、周边配套等与实际不符。

这种情况也常见,很多人以为是虚假宣传,见怪不怪,实际上是开发商违约!!

因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。


4、不合理收费


出现了合同约定以外,又没有法律依据的收费,譬如手续费;面积补差款;产权代办费;产权证分户图表费等等。



来源 | 山东高院



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