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如果稳定的现金流,就把商业地产证券化了吧!

商业与地产2018-05-15 04:05:54

来源:经济观察报、观点地产网


商业资产证券化在近几年于国内变得愈加普遍,许多房企试图开始践行美国华尔街流传的名言——“如果有一个稳定的现金流,就将它证券化”。

 

统计数据也佐证了这种观感,据评级机构中诚信盘点,2016年交易所市场ABS(资产证券化,Asset-backed Securities)产品发行规模达4359.07亿元,同比增长超一倍。

 

资产证券化,是以特定资产组合或现金流为支持,发行可交易证券的融资方式,被认为是解决资产荒和高杠杆的一个优质工具。对投资人来说,优质不动产非标转标后,填补了中等风险和收益的投资产品空白。而对商业地产发展商持有人来说,和经营性物业抵押贷款相比,证券化可以带来额度更高、成本更低的资金,用于偿还贷款、改造维修或持作后续发展。并且,资产证券化由于将杠杠与资产直接对应,有助于控制整体经济的杠杆率水平。

 

近期,商业地产圈就有不少标志性的资产证券化事件发生。

 

益田53亿ABS,

深圳地产圈首个商业地产资产证券化项目

 

不久前,信达证券完成了深交所首单CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)产品——深圳益田假日广场CMBS产品的发行。同时,该项目也成为深交所最大规模的商业地产类资产证券化项目、深圳经济特区商业地产资产证券化第一单产品。

 

作为2016年才在国内资本市场出现的创新类ABS项目,CMBS主要业务模式是以商业地产为抵押,以相关地产未来收入为偿债来源的资产支持证券产品,是企业资产证券化的重要组成部分。CMBS作为帮助房地产企业盘活存量、降低融资成本的一大途径,符合国务院关于“利用资产证券化盘活存量、降低社会融资成本”等政策方针,因此受到了上海证券交易所和深圳证券交易所等监管部门的扶持。

 

益田项目中,估值84.15亿元的深圳益田假日广场为ABS标的物,信达证券为主承销商、牵头推广机构以及计划管理人,建设银行担任托管人。本次资产支持专项计划发行规模53.01亿元,其中优先A级产品25亿元(申购利率区间5%-6%),优先B级产品25.36亿元(6.5%-7.5%),次级产品2.65亿元,到期日期为2028年。

 

根据益田自身的计划,未来三年在土地购置方面的花费接近100亿元。此外,益田旗下包括长春硅谷新城、桂林益田西街、深圳大运城邦等项目均属于大体量项目,投资周期长;而益田在长春、桂林等三四线城市面临分化之际,也愈发将一线城市作为发展重心,这些都将要求益田有足够的资金实力。

 

为此,通过此次ABS的完成而获得规模不小的融资,恰能满足益田对融资的急切需求。同时,益田也表示未来还将通过自行开发、委托代建等多种形式大力拓展新项目,扩大商业地产运营规模。

 

华远7.36亿类REITs,

北京市国资委下属企业在国内的第一单类REITs产品

 

2017年1月24日,华远地产联合恒泰证券发行了规模为7.36亿元的类REITs资产支持证券——恒泰弘泽-华远盈都商业资产支持专项计划,不仅是北京市国资委下属企业在国内发行的第一单类REITs产品,同时也是中证机构间报价系统内发行的第一单类REITs产品。

 

类REITs产品之所以受到发行者与投资者的双重青睐,究其原因:对于发行者而言,能够充分释放物业的隐藏价值,推动企业轻资产战略,实现资产证券化;对于投资者而言,类REITs产品相比较于股票和传统债券等其他资本市场产品,其息率收入及分派的稳定性更具吸引力。

 

本项目中,标的物为华远·盈都大厦D座约3万平方米的持有型出租物业,其余部分已出售。该项目于2004年竣工入住,是集写字楼、商务公寓、商场及相关配套于一体的综合性项目,总建筑面积14万平方米。

 

本次发行的类REITs产品通过资产支持专项计划和契约型私募基金两层交易结构的设立,实现了华远盈都资产股权的转让。7.36亿元的发行规模中,A类资产支持证券及B类资产支持证券全部对外销售。

 

华远有关负责人表示,此次产品成功发行,主要是为了挖掘公司沉淀资产的市场价值,通过打通商业地产从开发建设到管理运营,再到资产证券化的全产业链,推动企业由“重资产”向“轻资产”过渡。未来,旗下多处长期运营的优质商业物业,也将继续寻求发行机会。

 

江苏银行、高和资本200亿ABS基金,

国内首支商业地产ABS基金

 

2017年1月下旬,江苏银行和高和资本联合发起成立了总规模200亿元的ABS基金,用于投资标准化市场发行的、以优质商业地产为底层资产的证券化产品,包括CMBS、类REITs等,这是国内首支商业地产ABS基金。

 

根据投资策略不同,该基金分为价值型和交易型,价值型基金投资以优质商业地产为底层资产的ABS产品的中间级和次优级份额,依靠底层资产的收益能力和价值提升,获取超额回报;交易型基金则以一二级市场联动作为交易机制,寻求二级市场的交易机会。

 

新城控股10.5亿资管计划,

国内首个商业综合体资产证券化项目

 

2016年6月,新城控股与上海东方证券资产管理有限公司发起设立了东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划,作价10.5亿元将上海青浦吾悦广场注入该资管计划,成为国内首个商业综合体资产证券化项目。

 

该笔交易包含了3.498亿元的股权价格和7亿元的债权价格,而新城控股将继续持有该广场的经营权及“吾悦”品牌。东证资管在收购该物业后将以此为基础发行等额证券,并由证券投资者享受该物业未来产生的经济利益。同时,东证资管将聘请新城发展控股下属的物业管理子公司对该物业进行管理。

 

该计划的标的物上海青浦吾悦广场2014年12月在上海市郊开业运营,建筑面积16万平方米,是新城发展控股第一个落地一线城市的商业综合体项目。

 

通过转让青浦吾悦广场,新城发展控股一次性收回了该项目的投资以及未来的预期收益,并可将回笼资金用于新项目的开发建设。

 

用证券化产品追求更低债务利息

 

对商业地产发展商来说,现阶段发行证券化产品,主要是追求更低的债务利息。目前商业地产融资和流动性的工具有限,绝大多数是经营性物业贷款,少数通过信托、保险、资管计划提供融资,成本在5%-15%。而2016年8月,由中国金茂和高和资本联手落地的国内首例交易所挂牌的CMBS产品“高和招商-金茂凯晨专项资产管理计划”,利率仅为3.3%。

 

CMBS低利率的原因主要有几个方面:一是由于标准化产品投资人基础大大拓宽,且通过薄记建档实现定价优化;其次,证券化通过多个资产打包分散风险;第三,可以将证券分为不同等级,将不同等级出售给不同投资人来优化边际定价;最后,CMBS可以节省金融机构的资本占用,且通过多个专业机构分工合作,提高了融资效率。

 

低利率一方面是因为专业化机构参与将资产标准化,节约了尽职调查成本,银行可以用比信贷成本更低的成本接受这部分投资;另一方面,公开市场上多家金融机构集合竞价,比经营贷发展商和银行一对一谈判的融资效率高。

 

此外,商业银行正在面临优势资产短缺的问题,利差缩小,负债急剧上升,资产证券化成为商业银行自身转型与风险控制的需要。因此,对于现金流非常稳定的资产,商业银行也表现的更为积极,开始主动介入资产证券化,通过锁定企业现金流来锁定风险,防止企业空心化。

 

漫漫旅途,国内商业资产证券化仍是一条“窄路”

 

然而,对比资产证券化已相当成熟的美国而言,国内的资产证券化仍然遥不可及。除了解决融资问题,美国等城市资产证券化目的主要还包括通过动态资产管理,以扩张资产规模和提高回报率,这主要是通过REITs上市的手段来实现。

 

REITs在美国具备多种优势,信托独立性、投资组合多元、投资主体广泛、市场流动性高以及拥有专业化管理等,国内的资产证券化则无法体现这些优势,甚至反成短处。

 

以益田ABS作为例子来看,投资方为机构投资者,个人投资者因不允许直接投资证券化产品而失去“机会”,这便令投资主体范围缩小,市场流动性也较差;在投资组合多元这方面,益田ABS没有增募其他资产的可能,而在美国,REITs可以增发再融资。

 

造成国内外资产证券化差距的主要原因,是国内暂无REITs市场环境——缺少针对REITs的专项法律法规、无税收优惠等。如果国内资产证券化只能在国内环境下“换汤不换药”,那么这犹如戴着脚镣跳舞,注定是一条窄路。

 

此外,国内商业物业本身估值高,近几年商业地产物业的迅猛发展,从流量角度而言已经处在高位;而从收益率角度看,这些物业并不算特别高;同时,与国外REITs把一部分优质的物业资产捆绑在一起,然后通过红利的方式反馈给投资者的成熟经验相比是,国内并不容易找到这么一批优质物业进行捆绑……这些因素都在一定程度上阻碍了REITs的落地,国内商业资产证券化道路窄的原因。

 

当然,来自监管机构的动态也持续表明,推动REITs的发展仍是2017年重点工作。诸如协调行业成立REITs研究小组,深入研究REITs法律基础、产品设计、投资方式、税收处理等关键问题,完成相关研究报告等细致的开展方向都被写入工作计划。因此,也有业内人士认为,国内REITs市场开始渐趋明朗。大悦城此前就曾认为,中国REITs已经进入了实质性的研究阶段,国内真正意义上的REITs创新产品2017年或将真正推出。


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主编简介:【王传宏】英国皇家特许测量师(MRICS)、12年商业地产策划招商和运营管理经验。欢迎交流与合作,个人微信 malltowinunited