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全国142城房价中位数公布丨杭州实现对上海的碾压

二小姐后花园2019-01-07 08:01:05

声明

本文图片及数据引用自中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组

文字创作:二小姐

142城房价中位数丨2018.10



白居易十六岁时从江南到长安

带自己的诗文谒见当时的大名士顾况

顾况翻翻白居易的名字,

开玩笑说:“长安米贵,居大不易。”


唐·张固《幽闲鼓吹》——“白尚书应举,初至京,以诗谒著作顾况,顾睹姓名,熟视白公曰:‘米价方贵,居亦弗易。’


长安大,居不易

很多小伙伴对全国整体房价没有基本认知,其实搞不清楚一个城市房价究竟几何。


今天二总监就来写一写为什么中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组要用“中位数”做全国142城的报表,而不是用以前常规的“平均数”。

平均数的优劣势

我们俗称的房屋均价

数学上称为“平均数”

一组数据的总和除以总分数,得出的数就是这组数据的平均数。

平均数的大小与一组数据里的每个数据都有关系,任何一个数据的变动都会引起平均数的变动,即平均数受较大数和较小数的影响。


平均数优点是通俗易懂,好记好算,是使误差平方和达到最小的统计量。

平均数的缺点是容易受极端数据的影响。


十个兔司机年收10万

一个二总监年收200万

我们平均年收入就是27万

十个兔司机一脸懵逼:社会平均工资都27万一年了,我要造反!


九个兔司机年收10万

一个二总监年收200万

一个马爸爸年收200亿

我们的平均年收入就是18亿

年收入18亿……

不知道你笑没笑

我反正是做梦都要笑醒的节奏


房价也一样

每个城市都有顶尖豪宅和十八层地狱鬼房——比如上海有34.49万/㎡的华侨城·苏河湾别墅;更有40万/㎡的巨鹿路洋房,也有3800元/㎡的崇明长征农场、红星农场、新海农场、跃进农场的农场房(你不要喷血,上海真的还有3800的房子,二总监不诳人,不信你去打听打听。)


这部分数据会严重污染真实房价

所以更科学合理的情况下

我们使用“中位数”,而非“平均数”

中位数的优劣势

中位数不需要计算

将一组数据按大小依次排列,把处在最中间位置的一个数取出来就是中位数


最富有的那1%,能极大地改变平均数所处的位置,将平均数无端端拉高,但中位数的大小仅与数据的排列位置有关,不受偏大和偏小数的影响,不受最富有的1%影响,是刻画房屋均价、居民收入这些数据更合理的统计量。


同时,中位数很难受到某个脏数据的影响。因为它只是排序,不参与加权计算,某一次数据污染不会影响它。

正因如此,美国人口普查局使用中位数来衡量美国家庭年收入。


那么问题来了

既然中位数更合理更科学

为啥以前我们都用平均数?


因为以前穷啊!

没本事算出中位数啊!


从两种数值的计算方式来看

很显然,只要有数据,你就能算出平均数,无所谓你有没有拿到“全部数据”。

但你拿不到“全部数据”,你就没办法排序,你就没办法得到中位数


以前国内大数据系统落后,不发达

只能拿着部分数据计算平均数

那就凑活算吧

现在我们进步了,统计局越来越能耐了

一旦能拿到“全部数据”的时候

显然使用“中位数”能更科学,更合理地反应这座城市的均价


怎么?还是听不懂吗?

那二总监举个例子呀

你想知道全国的平均工资,只要知道所有省的总工资和总工作人口就行了

你想知道全国的工资中位数

23个省,5个自治区,4个直辖市,2个特别行政区——任何一个猪队友掉链子了没来得及上报数据,你这个中位数就排不出来!

你如果是统计局

会找更累更苦的活儿干吗?

当然是平均数直接上阵算了!

全国普跌

当使用“中位数”来取代之前一直沿用的“均价”时,你就会惊异地发现

全!国!普!跌!

(请将全国均价图与中位数图做对比)


对,没错

平均数一直会比中位数高一点点

那是因为可恶的最富有的1%

土豪的房子贵而少

极大影响了平均数(因为贵)

而无法影响中位数(因为少)


北京从均价62298跌到56891中位数

深圳从均价57664跌到51136中位数

上海从均价51619跌到44108中位数

广州从均价32852跌到27231中位数

土豪越多

这个城市的均价越失真

土豪越少

这个城市的均价越真实


其它二线/三线城市由于土豪房屋数量不多,均价和中位数差异不会很大,一般差值都在千元以内,比如南京均价27623,中位数27069。

唯一有差异的是杭州

均价31924,中位数27088

为了不引起大家的误解,

二总监备注一下。


其实杭州和南京一样,同样符合二线城市的差值规则,九月份数据均价31924,中位数31461

只不过10月份刚刚好是杭州调整行情最烈的一个月,成交量几乎冰封,只有刚需房才能勉强成交。“中位数”是个靠排序和数量吃饭的数据,成交量冰封后严重影响了中位数,出现了短期差异。

这不会是杭州中位数的常态,相信行情回暖后会回到标准差值,不会有较大差异。

杭州中位数应该在31461上下波动

喂奶时间

还记得2016年二总监在口水楼市发的帖子吗?(我P掉当时的ID是因为旧ID你能从浙大校友录里准确把我翻出来。低调低调,现在别说我同学了,连我老板都会调侃我两句银河系网红快来开会了……)



2016年初

二总监预判:杭州房价高点要碾压上海的外环线乃至中环线!

其实现在已经做到到了不是吗?

杭州中位数31461

上海中位数44108

两者的差距是不是比你想象中小得多?


杭州是上海的七折价

已经差不多达到均衡态了

这一波“舍上海取杭州”的操作基本结束


你之所以认为“上海比杭州贵得多”

是因为常去查阅新房市场

上海的新房市场全他妈是天价

一般人高攀不起

所以你觉得上海贵

真相呢?上海还有无数劳动人民蜗居在老破小里,你难道忘记了郭天王的老婆也不过住在上海九亭50㎡的单身公寓里?郭天王和她同居时去楼下超市买TT被记者围观的新闻能上头条?妈呀!天王嫂居然住在这种破落地方!天王baby是在上海市安徽九亭县50㎡的小房子里种下的哟!


对!没错!

上海就是有辣么多破房子

你千万别太惊讶!

上海没你想象中贵!

杭州的破房子远比上海少

所以杭州比你想象中贵!


这些话我以前讲

在全国均价面前似乎有气无力

毕竟杭州三万上海五万的认知深入人心

当中位数出炉的时候

这些抽丝剥茧的真相终于暴露出来

杭州中位数31461

上海中位数44108

杭州实现对上海的碾压


SO

你现在牢牢记住你家的房价中位数了吗?这个数据更真实

此外,二总监特意写这篇文章,还有一句政/治不正确的潜台词

你能猜出来吗?

卖得了萌,耍得了二

装得了萝莉,扮得了女王

玩得了小清新,咽得下重口味

穿得了水手服,挥得了小皮鞭

我是爱生孩子/爱买房子/爱找乐子的

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