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不一样的2018杭州楼市总结——吐槽大会版

地产刀客2019-05-07 09:52:37


大家好,欢迎来到《吐槽大会》,“吐槽是门手艺,笑对需要勇气。”我是主持人刀妹,今天我们的主咖(吐槽对象)是2018年饱受热议的杭州楼市



01

减配


市场下行、政府限价背景下,住宅减配潮汹涌,许多楼盘出现园区景观减配、外立面减配、装修减配等现象。减配降标成风的同时也带来业主开公众号维权的新模式。



如今市场减配成风,比如城东某5万+改善楼盘,由于拿地成本较高,极致成本控制下精装装标报价5000元/㎡,但实际成本据业内人事透露连五成都不到,装标与项目高大上定位严重错配,导致首开去化不足3成。


试想新房交付,业主走进所谓的豪宅,打开的竟不是子母门,迎面而来的还是全白的乳胶漆墙面,门窗隔音效果差,卫生间竟无智能马桶,精装房变成了“惊装房”,落差未免也太大。


其实市住管局已制定全装修在售商品房应公开装修价格、装修预算明细以及设备的品牌、产地等的规定,以规范商品房销售行为。


02

疯狂卖地


2018年杭州土拍市场落下帷幕,全年土地出让金稳列全国第一。



据悉,2018年杭州全市供应土地131宗,出让土地总建筑面积1814万㎡,土地出让金额达2343亿元。


供应量的增加,一方面为刚需购房者提供了更多的选购机会,另一方面也意味着潜在入市项目增多,广义库存量增大,恐会加剧堰塞湖效应,例如泛城东片区(城东新城+艮北+笕桥)合计潜在供应量近150万方,竞争激烈程度可想而知;萧山南部卧城未来潜在供应量达150万方,也是一大高压板块。


03

板块分化


杭州各板块库存压力不一,市场分化开始加剧。如萧山区的萧山科技城、萧山市北等几个板块销售情况均不理想,而接近奥体的翡翠X星却达到了1131组的认筹数,开盘即罄。



时机对于高压板块下的楼盘非常重要。城东新城板块内世茂钱塘X誉、首开东城金X府等五个盘在一周之内接连领出预售证。重叠的登记时间段、差不多的销售价格、相近的地理位置、相同的配套资源、同圈层的客户群体,短兵相接的结果就是五个盘中有三个盘流摇。


而相邻的艮北新城板块内的招商公园1X72则率先抢跑,避开了后期大量同质化竞品贴身肉搏的局面,收割客户占领绝对优势,开盘当日即售罄。


04

高价地血亏


去年盛传一句“今年不买房,明年买地王”,如今这批地王项目一一入市,在限价销售背景下,许多高价盘面临着血亏的危机。城东新城的钱塘X誉,楼面价3.65w/㎡,均价4.65w/㎡;钱江新城的都会X林,楼面价4.3w/㎡,均价5.89w/㎡;萧山经开区的杭州X纪,楼面价3.08 w/㎡,均价3.79w/㎡……



市场下行背景下,高价地+限价已成一大难解公式,如何把房子卖出去,不同楼盘有不同的解法。


比如万科中X汇推售84㎡、102㎡小户型产品,保证总价可以控制在400w以内,符合首置+首改的定位,同时小户型在祥符这一地段已算较稀缺的产品,因此市场接受度很高。而首开的销售情况也证实了小户型比大户型去化更快,说明4w单价小户型控总价的逻辑是成立的



又比如曾经的萧山地王融信杭州X纪,在只拿到3.79w/㎡的备案价的情况下,另辟蹊径选择升维打击树立标杆产品。其精装备案虽只有3500而实际装配高于市场4000的装标,怪不得被天悦X湾的业主拿来做比较,加上独特精致的流体立面和串联整个社区的风雨连廊,综合性价比还是很高的。


2018这一整年杭州楼市波诡云谲、乱象丛生,减配降标、疯狂卖地、板块分化、高价地血亏……这让我们不禁想问:这一年是适合买房的一年吗?年初的那些购房者如今都赚了吗?


看过《杭州市各板块住宅价格汇总》的朋友应该了解,杭州目前许多板块一二手房价差红利已经逐渐消失,但还是有一些板块如北部新城、未来科技城等仍存在倒挂红利。



吐槽了这么多,还是要夸一下我们的主咖。虽然杭州楼市有这么多怪象,但是杭州有亚运会的加持,城市基本面还是持续向好,因此在刀妹看来,目前的杭州楼市仍属于相对正常的状态,所谓“降温”更多的是在上半年非正常热度后回归正常节奏。


最后,就刀妹一人吐槽着实不够尽兴,若对杭州楼市有槽想吐,欢迎大家到后台留言,届时刀妹会选出本期吐槽的Talk King~


*图片来自网络


地产刀客

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