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十年楼市杭州梦:解密杭城涨跌真相

沙漠之鹰2019-03-07 16:01:31

(本文是沙漠之鹰前两篇杭州楼市文章的整合精简版,可读性更强 --忙得要吐血的沙漠君)

杭州楼市堪称十年传奇:它从巅峰跌落,滞涨五年,是全国为数不多的经历完整下跌周期的城市,却又力压全国颓势劲涨三年。在2018年的寒冬中,杭州楼市亦陷入调整期,而2019年又何去何从?

本文考虑到对杭州不熟悉的读者,以宏观视角和主城区切入。

激荡十年

通过下面一张图,我们可以清晰地看到杭州在全国楼市中的地位:

北上杭10年综合房价走势

时间回到2008年,西湖和西溪已成国内旅游的两张耀眼名片。2009年以后杭州楼市便开始傲然独立:在以大巴车为单位的温州太太炒房团的热捧下暴涨,并在2010年达到2.2万元每平,领先全国,反映了其强大的民间经济实力。

2011年后,浙江外向型经济遭到重创,民间资金链断裂导致大量房产抛售,楼市陷入长达五年的滞涨期,部分楼盘价格腰斩。在2014-2015年的楼市小冰期中,杭州更是与其他城市一起瑟瑟发抖。杭州楼市地位的没落,反映了浙江省民营企业经济遇到的危机。

2016年到2017年,时值全国限购松绑,大量热钱涌入北京楼市,小中产们攒首付贷,集资借钱买房,房价一年之内上涨70%。而在1200公里之外的杭州,印象西湖在G20峰会上的美轮美奂,让无数外省炒房者目瞪口呆,"杭州不是人间,杭州是天堂",并迅速行动起来。

然而在数千亿货币化棚改资金的助推下,炒房者完全竞争不过手握千万补偿款,蜂拥买房的十万拆迁户。为了举办2022年的亚运会,杭州更是基建大升级,一口气立项10条地铁线。以此为契机,杭州终于摆脱了5年来的滞涨阴影,像火箭一飞冲天。

2017年,317新政重磅发布,北京认房又认贷,大量改善型换房者欲哭无泪,北京二手房交易量瞬间被腰斩(即上图陡然下降的拐点,参考《沙漠之鹰》的2017年北京楼市分析)。此时一线购买力被迅速挤压至杭州等二线城市,二线亦启动抢人大战:2017年有28万北漂沪漂迁入杭州,净人才流入率居15个重点城市的榜首。

在其他城市已经进入平台期时,藏富于民的杭州又爆发出了惊人的耐力,在2017年一年中,商品房成交了77161套,成交均价为25569元/㎡,同比上涨30%,涨势为近9年房价之最。一年中就有1163套千万级豪宅售出,堪称富豪收割机,从2016年初只有北京均价三分之一的“白菜价”,迅速追涨到目前的接近60%左右。

也许读者都有一样的困惑,在上面的房价曲线中,好像并不能明显看出杭州房价的暴涨啊?其实原因有三,一是其2010年基线已经很高,导致涨幅倍数不足;二是整个城市框架在2017年以后进一步拉大,偏远地区稀释了整体房价;三是新房限价政策影响了统计数据。但频频爆出的杭州抢房者晕倒在售楼处,打架排队,万人验资盛况,就知道数据背后丰富的内涵。

历史总是惊人的相似,在经济寒冬寒流吹拂下的2018年底,杭州创业公司大批陷入困境,P2P集中爆雷,楼市也陷入了调整期,长达三年的“独立行情”戛然而止。

高地vs洼地: 杭州房价地图

那杭州楼市如今的状态又如何呢?

通过北京与杭州的对比,能够让我们更快地了解它们各自的楼市基因。

虽然杭州的整体城市框架在近几年被迅速拉大,重点发展滨江新城等区域。但杭州的建成区面积为541平方公里,依然远小于北京的1386平方公里,由于西有西湖景区,东有钱塘江,杭州依山水建城,像一只巨大的蝴蝶:

杭州与北京的城市框架对比

若想简单读懂北京房价,几乎知道在几环就可以了。而杭州有两个主中心和多个副中心:下面的二手房房价热力图清晰地展示了这种特点:

杭州2018年11月杭州房价热力图

杭州已经从2017年起进入存量房时代,主城区的新盘太过稀少。上图也展示了著名小学在各区域的分布,深似北京,房价推手依然是学区!西湖,求是和学军小学师资力量全市顶尖,而学军均价更是早已八万以上。

由于各地发展并不均衡,有必要分区域近观各区县的状况。我们用杭州各区县的二手房挂牌单价,绘制下面的分布图(不要想歪):

2018年底各区县房价分布

每个区县的胖瘦代表了各区域房屋的数量,西湖区和江干区因面积较大而显得“臃肿”,各占总挂牌数量的15%;而形状给出了不同单价数量的分布(核密度估计,接近正态),只有江干区具有两个峰值,正好与杭州的双中心相匹配。

主城区的成交均价为42679元/㎡。二手房价格明显地分为三个阶梯:上城均价5.1万,新房6.8万,和下城区都属于杭州的老城区,依吴山而立,傍西湖而居,是传统的环西湖板块,像极了北京的西城和东城;西湖区是传统的富人聚居区,亦是老牌经济,科技和教育中心。此三区位列五万第一梯队。

江干的沿江部分,与后发制人的滨江区,共同组成了钱江新城和世纪城板块,是新杭州的代表。虽然处于四万第二梯队,但其高档楼盘均价足以秒杀上下城二手房。

杭州市民中心和城市阳台

到了第三阶梯,新房盘面就远大于二手房了。余杭是杭州的价格洼地,其闲林小和山板块今年上半年成交住宅3365套,全市销量最大;萧山虽均价处在第三梯队,它却曾是浙江第一县,全国百强县第七。

看完单价,再聊面积。下图展示了各区县的二手房房屋面积分布,其曲线峰值位置正好对应于我国三个土地住房建设高峰:

二手房面积分布

对于二手房而言,上下城主要是1995年以前的老公房,面积普遍在40-70平米之间,2000年-2010年新建设的90平米左右的小三居,集中在江干,拱墅和下沙的老城区,非常适合首套刚需选择;130平以上的改善型大户型只能去看萧山,余杭和国际滨(滨江)了。

刚需依然是市场的主要购买力。今年上半年,120-140平米户型的房源购买比例(31%)已经超过80-100㎡小户型(30%),万元房占比仅5%,所剩无几。

2017年底杭州楼市总体价值已突破9万亿,杭城八区常住人口664.35万人,据此计算杭州人均拥有的住宅市值达130万元! (北京呢?读者试着算算)。

90平米在北京最多能塞入两室一厅,而杭州却普遍是三室一厅,开发商善于将空间利用到极致。这可能与杭州冬天没有暖气,面积小利于保暖有关。在北京完全不可想象的是,有5.3%二手房都是近两年的全新毛坯房,基本是价格倒挂,摇到新房者转手加价卖出导致的。

涨跌真相

看官老爷们终于耐着性子,等到了重点:“别整那些有的没的,到底该杭州上车还是给二儿媳妇儿换个保时泰!”

那杭州楼市在2018年底是涨是跌?有人说跌了10%,甚至20%,造谣也要讲基本法嘛!2018年是不平凡的一年,贸易战,股灾蜂拥而至。反映楼市景气指数的ccpd(房产中介平均每天骚扰电话数量)突然猛涨。

考虑到新房市场容易失真(严格的限价政策,且主城区新房太少)。我们重点分析二手房的:沙漠君使用自研图形爬虫Hawk(参考备注2),每天定时抓取杭州全量二手房挂牌数据(备注1)。将从8月到11月份的四万套二手房的挂牌价涨跌,绘制如下分布图:

平均涨跌

除了链家15.6%的比例成交率外,只有3.5%涨价,而高达59.5%选择降价。平均单价降幅为3.34%。相比于挂牌价,实际房价下跌一定更显著,保守估计在5%以上,该数据要比统计局给出的“近三月每月环比下降0.5%”更多。考虑到房东“涨价如火箭,跌价如抽丝”,挂牌价如此调整确实说明了楼市的下行。10到11月份,有近7成小区环比出现下跌[备注4]。

北京从2015年以来共47万次成交,跳涨者(即谈判时突然提价,成交价高于挂牌价)只有1.76%;而同期杭州的比例达4.8%,是北京的接近三倍。但近三月来,杭州跳涨者下降到不到0.5%。

下图中,下沙和余杭区的降价幅度最为明显,可能余杭区面积较大,前期跟风窜涨,但配套跟不上,因此回调显著。但整个杭州品质或装修较好的次新房价格一直表现得很稳定。

各区县涨跌情况

杭州楼市2018年8月的成交量跌破5000套,9月份坠落至2718套。10月份链家带看还不及三月份的三分之一。这说明整体下行,甩货者变多,流动性大减,购房者观望态度明显。

但如何理解突然下行的原因呢?肯定有综合的因素:如货币化安置放缓,中美贸易战等。但对杭州来说,其导火索极有可能是P2P。

杭州拥有全国领先的互联网金融,亦是楼市佼佼者。一方面,人们将储蓄和养老钱扔向P2P,以赚取超过10%的年化收益;另一方面,大量的P2P资金,通过首付贷,租房分期,众筹买房等,又杀入房地产。于是,一个充满欲望的奇怪混合体诞生了:

P2P和楼市

4月份出台的资管新规要求明确资金来源和用途,而杭州推出“买房摇号”制度,成了压垮P2P的最后一根稻草:在6-7月份,十万家庭纷纷退出P2P,积攒百万“诚意金”,累积冻结资金可达千亿之巨,导致大量P2P资金断裂。

7月份上旬,每天都有一到两家平台爆雷。而爆雷又反向传导到了楼市:2018年4-6月之间,沪杭民间融资借给炒房客的年息都在30%以上,炒房和投资人在P2P上损失巨大,只能希冀于卖房回血,补回窟窿。经济下行和限购,使得购房者观望明显,炒房者很容易被套死,无法还贷,进而导致P2P公司选择跑路:形成恶性循环。

房子本身不值钱,值钱的是人们的信念:在风声鹤唳的投资环境中,P2P虽然体量与楼市相差甚远,但某一环出问题,风险就会迅速在链条上传导开来。

2019年的杭州还适合投资吗?

首先,中国的楼市是政策市,几乎不可预测。沙漠之鹰要是有这能力,还会挠着头皮掉着头发,费死劲地写公众号?

但是分析楼市,短期看政策,中期看土地,长期看人口:我们依然能从现有信息,去思考未来可能的局势。

首先看浙江的经济基本面,今年下半年都处于不利局势。根据浙江省统计局数据,上半年规模以上工业利润从去年的2172亿下降到2048亿,同比萎缩5.7%,连官方都承认实业受损,有效投资增长乏力。

而居民存款则进一步萎缩,2016年全市住户存款为8493.27亿元,2017年同比仅增长2.1%,是改革开放以来的最低增速。若考虑到物价上涨,则增幅几乎为0。

再看消费,根据统计局数据,此前五年消费品总额增速同比都能达到10%,2015年甚至达17%,而到了2018年上半年,增速只有区区3.6%!居民投入到房地产的钱,已经超过了存款的100%,消费剧烈降级。

而杭州非常依赖土地财政,2018年上半年土地财政收入达1417亿元,是第二名北京和第三名重庆之和!杭州一定不会允许房价出现剧烈下跌,否则支持城市升级的巨额经费就变得无以为继。当然,由于大量拆迁后的土地将开始在2019年入市,土地供应能力将明显提高,这也降低了房价暴涨的可能性。

GDP总量几乎已经锚定了一个城市总体的房价。纵观杭州楼市,能让我们看到京沪人才,信息和资本从一线向二线流动的奔腾浪潮。由于人口流动已经成为常态,城市间不合理的价差一定会抹平,因此未来杭州房价也不太可能像2011年那样一枝独秀。其近三年的暴涨,本质上就是追涨北上深,补上几年前欠下的缺口。

试想若没有大放水刺激,2019年杭州房价再像2017年那样暴涨的可能性有多高呢?毕竟杭州还远远达不到北上深的人口和资金吸纳能力,在“全民皆房贷”的背景下,杭州根本没有对应的物质基础让房价再涨50%,否则意味着经济和民生出现了大问题。

但是,在全国范围内,杭州的发展潜力依然是非常靠前的。在前G20后亚运的时刻,同时参考专家的解读,在2019年国内城市一定有涨有跌,但杭州大概率能排在所有城市的前10%

虽然如此,在楼市的白银时代,在杭州投资买房的价值,已经大打折扣了。因为放眼全国,还有更多高性价比和收益率的城市。但是若是刚需自住,良好的城市环境,均衡的工业体系,还有美丽的西湖,杭州依然是非常好的选择。而杭州,真是那些有优质人口净流入,同时房价还未涨到无法承受的为数不多的城市之一。

看到这里,各位读者应该就有自己的想法了吧?用笔者在某次讲座上听到的两句话,作为本文的总结吧:

可买可不买的,买;可卖可不卖的,别卖。 此心安处,便是吾乡。

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备注1:虽然链家在杭州的二手房成交量占比只占15%左右,但其他中介包括我爱我家则就拿不到成交数据。因而只能管中窥豹了。
备注2:Hawk是沙漠之鹰开发的一款图形化开源爬虫系统,文章中的所有数据皆用其进行了抓取,Hawk5即将发布,参考这里
备注3:文中宏观经济数据主要来自国家统计局,可能因摘录时粗心存在数据不对的情况,欢迎指出。
备注4:来自《透明购房网》