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杭黄高铁行③ 杭黄高铁来了,黄山房价“一步登天”?

米宅长三角2019-04-20 12:02:00


2018年12月25日,万众瞩目的杭黄高铁正式开通运营。

杭州与黄山,这两座名城之间265公里的距离,融化在86分钟的风驰电掣中。

值此杭黄高铁开通之际,《米宅长三角》编辑部实地调研了杭黄高铁沿线5城,趁着元旦小长假,将分3期,带你游走这条“中国最美高铁”,为您详尽介绍沿线城市的房地产发展现状,找寻置业投资机会

2018年12月29日,第一期,介绍了富春江畔的富阳、桐庐(点击直达富阳、桐庐)

2018年12月31日,第二期,介绍了新安江畔的建德、淳安(点击直达建德、千岛湖);今天(2019年1月2日),我们为您介绍安徽省黄山市。


1

黄山&杭州

共饮一江水,共享一个圈

 

2018年10月29日,杭州都市圈第九次市长联席会议上传出消息,黄山、衢州两市被批准加入杭州都市圈合作发展协调会。

 

杭州都市圈由杭州、湖州、嘉兴、绍兴一省四市扩容为杭州、湖州、嘉兴、绍兴、衢州、黄山二省六市。黄山成为杭州都市圈唯一的外省城市。

 

2018年12月25日,被称为“中国最美高铁”的杭黄高铁正式开通,杭黄两地通行时间之前的 3 小时缩短至86分钟。

 

对于整个杭州都市圈而言,黄山的融入更大的意义在于,打通了长三角金南翼杭州的西进大通道。黄山丰富的旅游资源和文化资源,也能够为提升杭州都市圈的功能品位和影响力做出贡献。

 

黄山市,地处钱塘江、富春江上游的新安江源头,与杭州是“共饮一江水”,而今又“共享一个圈”。

 

↑2018年10月扩容后的杭州都市圈范围

 

加入杭州都市圈,对黄山来说,也是迎来了发展的新机遇。大力推动规划无缝对接、交通互联互通、产业联动发展、服务共建共享、合作常态长效,也有利于黄山市打造成为杭州都市圈的生态安全屏障区、文化旅游示范区、健康宜居样板区。

 

据了解,杭州都市圈是我国六大都市圈之一,由杭州市、湖州市、嘉兴市、绍兴市4个城市组成。 2014年,国家发改委批复杭州都市圈为全国首个都市圈经济转型升级综合改革试点。2017年,杭州都市圈实现生产总值24496亿元,增长7.8%,占浙江省的比重提高到47.3%。

 

目前,杭州都市圈的投资者在黄山市创办企业近300家、总投资额逾200亿元,解决就业5万多人;黄山人在杭州都市圈创办企业200余家,工作和生活达4万多人。


2

黄山北站在黄山南面?

到黄山市却不见黄山?


外地人,第一次到黄山,肯定有一种摸不到北的感觉。

 

高铁开通前的黄山火车站,位于屯溪区市中心,距离真正的黄山风景区南大门(汤口镇)有57公里远。

 

如今的高铁黄山北站,位于徽州区西溪南镇,其实上在黄山风景区南大门(汤口镇)东南47公里处。

 

黄山市有三个“黄山”!

↑现状地级黄山市地图

 

地级黄山市,驻地屯溪区(1987年前隶属徽州地区的县级屯溪市),新安江与横江在屯溪交汇,是目前地级黄山市的行政、文化、交通中心。地级黄山市的普速铁路客站叫黄山站,高铁站叫黄山北站,长途汽车站叫屯溪客运中心,机场叫黄山屯溪国际机场。

 

黄山区,驻地甘棠镇,在黄山风景区南大门(汤口镇)以北45公里。黄山区,原名太平县,1983年由徽州地区歙县的汤口等地与宣城地区的太平县组成的了安徽省政府直辖的县级(小)黄山市,1987年又与由徽州地区改名的地级(大)黄山市合并,改为地级黄山市的黄山区。黄山区境内没有高铁和普速客站,只有长途汽车站,叫太平客运中心。从区政府驻地甘棠镇出发,既没有直达黄山火车站的公交车,也没有直达黄山高铁北站的公交车,都要先到屯溪客运中心再中转。

 

黄山风景区,管委会驻地在黄山南大门的汤口镇,行政上隶属于黄山市黄山区,这里才是真正的黄山,但同样没有高铁和普速火车站,只有长途汽车站,叫新国线黄山风景区游客集散中心(汤口汽车站),这里到黄山南大门还有4.2公里(需换乘短驳车),这里有直达高铁黄山北站和屯溪客运中心的班车,出行比它的行政上级黄山区政府所在地甘棠镇(太平)方便多了!

 


造成目前有“黄山市”、“黄山区”、“黄山风景区”这三个“黄山”的,还是要从地级黄山市的前身,徽州说起

 

徽州,简称“徽”,脱胎于隋文帝开皇九年(589年)所置的歙州。宋徽宗宣和三年(1121年),改歙州为徽州,下辖歙县,黟县,休宁,祁门,绩溪,婺源六县,统称“一府六县”,府治设在歙县,历宋元明清四代。清朝江南省分省时取安庆和徽州各一字组成省名“安徽”。徽州是安徽省名的来源之一,也是著名的徽文化的发源地。


↑清初江南省各府地图

 

如今的徽州一府六县,分属于两省三市,即安徽省地级黄山市(歙、黟、休宁、祁门)、宣城市(绩溪)和江西省上饶市(婺源),是为什么原因造成的呢?


↑1934年以前的徽州府范围图


1934年由于蒋介石的军事需要,婺源被划入江西,后因婺源民众发起返徽运动及同乡胡适等人奔走努力,迫于民意,抗战胜利后划回徽州地区。但由于军管问题,1949年婺源又被划入江西省,延续至今,此为徽州历史上的两次婺源隶赣事件。

 

↑1983年,设立县级(小)黄山市以后的徽州地区地图

 

1987年,为响应中央打好“黄山牌”以发展旅游业,以及平衡徽州、宣城两地区的发展,原属宣城地区太平县的县级黄山市(今黄山区原属徽州地区的绩溪县,交换了领土,徽州地区改名为地级黄山市,从此,绩溪也脱离的“徽州”

 

徽州,这个沿袭了千年的古地名,如今只沿用在地级黄山市下辖的一个市辖区。如今的徽州区,也是1987年,从原来的歙县西部析分出7个乡镇而设立的,区政府驻地在205国道上的岩寺镇,处于地级黄山市政府屯溪区与古徽州府城歙县之中间位置,黄山市辖三区(屯溪区、徽州区、黄山区)境内唯一的高铁站黄山北站,也在徽州区的西溪南镇。

 

3

黄山房价这两年

从省内中等偏后

一跃成为前三名


据官方发布的消息,2017年黄山全市新建商品房均价为5013元/平方米,位居安徽省17地市第12位,同比增长14%(2016年为4394元/平方米)。

 

2018年12月,黄山全市新建商品房均价已达到6925元/㎡,排名跃至全省第三仅次于省会合肥和皖江经济带中心城市芜湖


如今黄山市的房地产市场,除了相对偏远的区域之外,靠近市中心,尤其是临江的楼盘,依然是一房难求,和合肥之前的市场十分相似,但目前投资客明显减少,刚需也开始相对谨慎,银行政策开始收紧,首套房利率基本上全线上浮20%,而且多数银行出现认贷款记录的情况。

 

由于新房实施政府限价,但二手房的价格不受政府控制,所以目前黄山市一、二手房价倒挂2000-3000元/㎡。目前,黄山新房市场房源紧张,供应不足,购房者被迫将视线转向了二手房。另外,由于棚改的推动,市场上很多拆迁户没有房子住,但却有大笔现金,新房匮乏也只能转向二手房。据安居客的数据显示,2018年8月黄山市二手房均价达到峰值10043元/m²。2018年12月略有回落至9101元/㎡,但同比去年仍有 17.24%的上涨。

 

4

屯溪市区两江三片

新安江景豪宅最吃香


黄山市区(屯溪区)以新安江、横江为界,新安江以北、横江以东为城东板块;新安江以北、横江以西为城西板块;新安江以南为江南板块,屯溪客运总站以北,一直到高铁黄山北站,则是黄山经济开发区板块。



城东,是屯溪老城区,屯溪老街百大商圈和黄山火车站都在该板块。近年来随着市政府东迁至世纪广场,以及新安江滨水旅游观光带的建设,黄山市最高端的滨江豪宅(坐北朝南瞰江),从世纪广场向东,沿江一字排开,一直绵延到屯溪新安江旅游码头。

 

这一区域目前在售新盘有金瓯徽府,在售第二排88-143㎡三房、四房户型,不瞰江的价格已卖到了9500元/㎡,待售的天都江苑,几乎是当地土著眼中的“汤臣一品”,据附近中介门店讲述,此楼盘只有全款+托关系,才有可能买到。


不想等机会渺茫的天都江苑,其旁边还有已交房的次新盘天都首郡二手房可买,一线瞰江的房源,视楼层及装修档次,目前挂牌价在1.2-1.5万元/㎡之间。

 

城西,包括了黄山屯溪国际机场、黄山高尔夫旅游度假区所在的奕棋镇,黄山学院北区、新兴商圈黎阳IN巷所在的黎阳镇,这片区域是目前黄山房价的低谷


在售的中式园林社区雨润星雨华府,130㎡三房二厅二卫户型,均价6200元/㎡,就在黄山屯溪国际机场对面;而位于黄山高尔夫球场内的雨润水视界高尔夫景住宅,全装修拎包入住,户型有60㎡一房一厅,120㎡一房二厅,均价11000元/㎡。

 

城南,是十多年前G56杭徽高速通车后发展起来的新片区,有G56屯溪、屯溪南2个入城口,屯溪区政府现在已经搬到了城南,黄山学院南区、黄山外国语学院、屯溪二中等名校也都坐落于城南。近年来,城南的新安养生谷、元一黄山大观等楼盘,吸引了不少江浙沪养老和投资客在此置业。


目前在售的新安兰亭,位于新安江南岸花山路尤溪古渡孙王阁下,就在黄山著名的醉温泉旅游度假区旁边,江对岸就是目前黄山市最贵的滨江豪宅天都首郡,新安兰亭有97-147㎡的二房、三房户型,因为是朝北瞰江,房价相较对岸的天都首郡、金瓯徽府略低一些,均价在8500-9000元/㎡之间。

 

5

“高铁新城“经开区,

愈靠近枢纽愈值钱!


黄山经济开发区(以下简称“经开区”),是2015年合福高铁黄山北站开通后,发展起来的新区。黄山北站合福、杭黄高铁的交汇站,未来5年,还将有昌景黄(南昌-景德镇-黄山)、池黄(池州-九华山-黄山)、武杭(武汉-杭州)、金黄(金华-黄山)等高铁接入黄山北站,建成后黄山北站将成为“米”字型高铁枢纽,其13台17线的规模,是仅次于合肥南站的安徽省第二大高铁枢纽


 

2015年8月,黄山市人民政府决定将徽州区岩寺镇长源村、仙和村,西溪南镇长林村,休宁县万安镇蕉充村、霞高村、陈坑村、瓯山村共7个村以及屯溪区新潭镇黄山市政府的派出机构黄山经济开发区全面托管

 

如今的黄山经开区板块,也是黄山新房供应的主战场。经开区核心区中科智宸、浩创城天昱居、联佳爱这城、圣天地、嘉源幸福里等楼盘在售,均价7000-8500元/㎡之间;

 

经开区最北面,高铁黄山北站对面有恒大悦府在售,均价8000元/㎡,是黄山市区(屯溪区+经开区)目前唯一的精装修+地暖交付的小区,2018年该小区销售了2000套新房,是整个黄山市的销冠,目前所剩房源多为低楼层的了,户型有119、133㎡的三房;

 

经开区南面最靠近屯溪市区的新潭镇上,有屯溪客运中心站对面的玉屏齐云府在售,户型有86、108、128、131㎡的二房、三房,均价7500元/㎡;


而在玉屏齐云府南面,横江上的江心岛,是著名的黄山桃花岛,目前有商业产权的独栋别墅在售,户型199-226㎡,总价318万元/套起。

 

6


旅居安徽版的“千岛湖”

   高铁下一站,房价省一半

 

最后,建议大家关注一下黄山区太平湖板块,此地处在安徽省“两山一湖(黄山-太平湖-九华山)”黄金旅游线的中点,到黄山北高铁站、黄山和九华山(中国四大佛教名山之一)风景区的车程时间都在1小时内,到规划中的武杭高铁黄山西站车程在半小时之内。


 

太平湖又名陈村水库,和千岛湖(新安江水库)的形成原因、自然风貌如出一辙,水质和空气环境较千岛湖更优,太平湖作为国家4A级景区,游客数量较千岛湖要少些,也更清净一些。


几年前,全球500强企业绿地香港集团率先进驻太平湖,开发了绿地太平湖旅游综合体项目,包括五星级酒店、渔人码头和旅游地产。随后,中海、荣盛等开发商也相继在太平湖开发了中海太平观止,荣盛莲花国际等项目,定位主要是度假和养老,客源主要来自于合肥(2.5小时车程)、南京(3小时车程)、杭州(3.5小时车程)、上海(5.5小时车程)。

 

目前,太平湖观湖效果最好的有中海太平观止总高18楼的高层房源,面湖精装修房源均价在7000-9000元/㎡,有60、90㎡一房、二房在售,总价42万元起,首付12.6万元起。

 

绿地太平湖现在售的主力户型是三期精装修的山景房,均价8000元/㎡。一期一线湖景的现房所剩无几,基本都是低楼层侧面看湖的,二楼单价也要9300元/㎡,总价80+万/套起。该小区一线湖景的二手房,根据楼层和观景效果,挂牌价在1.2-1.5万元/㎡不等。

 

荣盛莲花国际位于中海和绿地两大楼盘之间,住宅已经售罄,目前在售的是225-260㎡的联排别墅(毛坯)户型,均价9800元/㎡起。

 

总体来看,太平湖目前的房价相当于千岛湖同等类型楼盘的4-5成价格,作为包邮区养生、度假的“第二居所”还处于相对“原始股”状态。


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