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来得正是时候!杭州“精装样板房”新规,保护的不只是购房者……

层楼2019-06-19 11:03:22




PART 1

 

杭州的精装房购买者,现在应该很振奋。

 

昨天傍晚,杭州住保房管局发布了一则《通知》,对开发商销售现场信息公示,进一步提出了具体要求。


各房企对企业主体资格、合法建造凭证、价格及销售情况等基本信息公示,设立“公示台”,并要求放置在销售现场固定且明显位置;


对地下车位(库)价格承诺书、不利因素、区位示意图、销售人员、监督举报电话等重要信息的格式、规格等也提出了明确要求,确保购房人获取信息的便利。


要求房企在设置样板房时,应根据销售形式进行区分。尤其是全装修形式销售的,对样板房处设置展示板的内容,以及样板房内具体部位的标注进行了规范。


样板房自然是大众最关心的问题。


我向相关部门求证,得到的回复是:现在开始,只要是精装修楼盘,必须明确交付标准。

 

另据公布,截至目前,已有14家房企,因样板房关闭、拆除等严重违规行为被约谈。可见,政府对规范样板房,动真格了。


 

不得不说,这条“精装新政”的出台,非常及时,也很有必要。

 

因为从目前日渐冒头的维权潮看,大部分与精装标准的争议有关。而且当中,有的确实是被开发商“套路”了。

 

比如,之前有项目开盘,样板房根本不对外开放,只有交了10万8万的定金,坐下来签购房合同时,才能看到材料清单。结果一看,前期号称几千的装标,实际成本可能就一两千。

 

但这时就算不满意,一般也不会放弃,因为定金会被罚没。加上整体房价看起来仍比较实惠,忍忍就算了。

 

还有一些近期闹纠纷的楼盘,则是因为签订购房合同后,开发商迟迟不肯公布装修明细,或是业主发现“严重减配”,不符合预期

 

如果按新《通知》进行交付标准公示,这样的纠纷就可避免。





PART 2

 

实际上,关于样板房和精装的相关规定,最近几年一直在升级。

 

早期时候,在旧版购房合同里,关于精装修部分条款,各家标准都不同。合同附件中,也只需列明各大项使用的品牌,或其他同级别产品即可。


2016年10月,省政府发布通知,要求此后让的地块,且地块出让时有明确规定需全装修交付的,精装修部分将纳入质量验收。

 

2017年5月,《新消费者权益保护法》要求,浙江省全装修商品房样板房保留时间,从交付日起不少于6个月,或者从建设项目竣工验收合格日起不少于两年

 

但由于是非强制政策,执行情况并不乐观。比如,有些楼盘造的是临时售楼处,早早就拆除了(新政杜绝了这种情形)。


到了2017年8月,省政府办公厅出台了《关于加快建筑业改革与发展的实施意见》,大力推广装配式建筑和住宅全装修



自此,杭州楼市进入“全装修时代”,毛坯房越来越少。

 

而2017年前后,正是杭州楼市最疯狂的时候。加上全面限价,精装成了不少开发商“变相涨价、提升利润”的法门,过于模糊的合同条款,开始让矛盾加剧。

 

于是,今年2月,浙江省建设厅下发了2018版《浙江省商品房买卖合同示范文本》。

 

明确提出:全装修交付楼盘,装修部分应在合同里写明主要材料,设备的品牌、产品、规格、级别、数量等。不能出现“其他同级别产品”这样模糊的字眼。

 

今年9月底,政策再次升级。除了前述规定外,还要求销售现场设置的样板房,应当说明实际交付商品房质量、设备及装修,是否与样板房一致

 

而昨天发布的《通知》,相当于政策的进一步规范和重申。





PART 3

 

因为政策推行较早,今年以来,其实已有部分房企做得很不错。

 

至少在我跑盘过程中,就看到多个楼盘将装修品牌型号、不利因素等相关信息,都完整展示在售楼处跟样板房外。

 

比如城东的三湘印象森林海尚,装修内容就列得特别详细。

 

样板房门口贴着交房标准公示牌,牌子有将近1.5米高,从公共部位到内部装饰,具体到品牌、产地、规格、级别等。光是内部装饰部分,足足列了67项。


比如写到复合地板,不仅会写上德国某品牌 ,还会注明产地是(进口)。

 

不同于有些楼盘将样板房设计在展示中心,森林海尚直接把它放在了实体楼里,看起来更为直观。

 


同时,还做了一个不放家具的清水样板间,让人一目了然,避免出现“样板房精美华丽,交付简陋不堪。”

 

同样做了清水样板间的还有公园1872,我也去参观过。里面只有少量提示是非交付标准,这样在买房时,购房者基本不会被感性误导


还有一些楼盘,比如滨江金茂府,2016年底就开盘了,当时政策并未要求装修清单细化到型号。


但近期应业主要求,他们又补了三个户型的含具体品牌型号的装修清单。


细到什么程度呢,比如墙纸是“上海欣旺 无纺布”,后面括号注明粘合剂是“防霉糯米胶”,165户型的马桶是劳芬8209560000001,产地是奥地利。

 

当然,按新政执行,楼盘交付时,仍然会有一些不确定性。

 

比如,从签合同到交付,往往需要2年左右。如果开发商按合同清单施工时,发现其中某个材料质量不过关,要不要换掉?施工过程中,某个品牌的厂家倒闭了,某一个款型停产了,怎么办?

 

有楼盘在细化的装修清单里,给出了这样的应对:


若已约定或确定的材料、设备、物品品牌或型号,在交付前因厂家停产或关闭,或因市场周期、供货及技术更新等原因,出现缺货或升级现象,将选择品牌或品质标准不低于约定品牌和型号的产品,予以替代。







PART 4


可以说,当某种莫名的情绪在楼市蔓延时,这份《通知》来得正是时候,可以将许多隐患扼杀在摇篮之中。


开发商通过销售道具误导消费者,后期又“死无对证”的现象,将会逐渐成为历史。


但换个角度看,《通知》保护的不仅是购房者,也是开发商。虽然前期各种紧箍咒“做筋骨”,让开发商如履薄冰,但后期也因此会减少很多争议。

 

细心的读者会发现,从始至终,政策都没有提及“装修报价如何算合理”。

 

新政强调对样板房的保留,以及相关条款细节的清晰,其预设的一个事实就是:既然信息对称,那么一旦签定合同,就表明购房者认可“备案装标=交付标准”。


今后若出现维权,一切裁定标准以交付样板房和合同为准。

 

至于装标报价算不算虚高,开发商赚取的利润是否“合理”,可能很难再成为维权理由。

 

也就是说,现在很大一部分“意识流”维权者前期看过样板房,合同附件里也有相关装标清单,但声称测算出的样板房实际成本无法达到,要求整改),会失去生长的土壤。

 

就算逛淘宝店,同一样商品也有不同标价,对不对?关键还是“货要对板”。

 

其实,大家也不用太过担忧。随着相关部门审核越发严格,开发商申领预售证时的装修价格水分,已被挤得越来越干。


 

数据显示,2017年8-11月期间,杭州市新申领预售证的楼盘,6成申报的精装价格,在5000元/㎡以上。当中不乏刚需、刚改楼盘,而在以往这可都是造豪宅的标准。

 

但今年9月后,除少数高端项目外,大多数楼盘装标在3000-4000元/㎡。

 

其实,早先许多装标5000元/㎡以上的楼盘,稍有点装修经验的,看样板房就知道装标虚高。只是为了买到“超级便宜的房子”,想想也就忍了


但现在,一二手倒挂不再那么丰厚,加上有些开发商确实有不规范的地方,气就难免撒在精装上。


这些遗留问题怎么解决,还要看有关部门的智慧。


至少从今天起,《通知》消除了购房交易中的大量模糊地带,而许多底线不够高的开发商,也不再有精装修“偷工减料”的空间。



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文∣麦格/江公子

编辑∣二叔


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部分图片来自网络


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