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杭州|2018上半年房企在杭表现力排行榜及项目榜

克而瑞地产研究2019-05-08 12:11:06

克而瑞浙江区域发布《2018上半年全国百强房企在杭表现力排行榜》,针对布局杭州的百强房企进行测评研究,通过流量金额、权益金额和土地拓展排名的梳理,折射出百强企业对杭州乃至浙江的深耕能力和适应能力。


我们希望通过本次排名,对典型房企在全国和杭州的表现进行一次比对和印证,在杭州这样一个市场化程度较高且较为公正的城市当中,能够成功获得流量的支持,其实是开发商实力和能力的最好体现


榜 单 发 布


榜单数据说明

测评对象:本次榜单由克而瑞浙江区域发布,测评研究对象为入围全国百强且布局杭州的房地产开发企业。

统计口径:2018年1月1日-2018年6月28日,杭州全市包含富阳、临安的商品房备案数据。

权益榜单:按照股权划分销售业绩。

流量榜单:业绩计入操盘方,联合操盘各算一半。

百强排名:全国百强排行参照克而瑞地产研究《2018年1-6月中国房地产企业销售TOP100排行榜》。


榜 单 解 读


杭州与全国排名落差

体现房企在杭“战斗力”

通过比较流量榜单前十名与后十名的杭州排名和全国排名,可以看出杭州在房企投资版图上的重要性,以及百强房企在杭州的“战斗力”。

数据来源:CRIC整理


按照排名落差大小,我们把上榜企业分为两类。第一类企业的杭州排名明显高于全国排名,以滨江、融信、阳光城为代表,上半年在杭州的表现可圈可点。


滨江,立足杭州市场,加仓周边重要城市,进入少量外围城市,形成“雁型”布局。在拿地增储上,重点发力杭州。同时将良好的商誉和与政府沟通能力转化为软实力,在村级留用地和城市旧改方面蓄积优势,从而实现可持续发展。


融信,凭借对城市扩容的正确解读,在杭州的投资布局上,选择沿着打通城市脉络的轨道2号线密集布局。富有远见的决策背后,是融信对于杭州基建快速提升、骨架拉升成型、城市发展潜力的信心。


阳光城,16年下半年集中发力,在浙江范围内平行展开,杭州重点布局未来科技城、钱江世纪城等热门区域及板块,拿地扩张决心坚定。收并购方面亦有所收获,如收购中大旗下项目。


第二类企业的杭州排名远低于全国排名,以中梁、万达为代表,在杭州面临发展瓶颈。


2017年进入杭州的中梁,投资布局已经实现浙江全域覆盖。今年由于战略调整,开始下沉进入五六线城市,目前杭州市场流量稳定且有溢价保障,但在浙江范围内存在货值缩水的风险。


万达进入杭州比较晚,其适用于三四线商业综合体的运营模式,受到以银泰为代表的中高端综合体模式的冲击,加上首发产品反响平平,造成杭州市场占有率较低,目前以品牌输出等轻资产运营为主。


杭州市场投资占位差异

导致房企发展路径分化

以何种眼光看待杭州市场,把杭州置于投资版图的什么位置,决定了房企在杭州乃至浙江的发展路径。


从典型企业来看,对待杭州市场有三种截然不同的态度


第一种,对杭州单一城市进行深耕。流量榜前十多为外来房企,其中坚定深耕杭州思路的,尤以融信为代表。基于15年开始在杭州的集中拿地,上半年融信在货值和销售上的表现上都表现不错。


第二种,在浙江范围内形成几个平行发展的片区,把杭州作为其中一个重要片区,做好杭州再往周边发展,最典型的房企就是万科。在杭州不断拿地、创新、推盘的同时,积极布局周边如海宁、许村、盐仓、绍兴等。同样在杭州外围布局鲜明的,还有融创。


第三种,主要在杭州做精品项目,金茂。仅首开金茂府和滨江金茂府两个主打项目,就支撑起整个杭州市场的业绩。具有较高打造标准的府系产品,也为良好的市场接受度奠定了基础。由于目前重点转向三四线,其发展未能完全体现在本次榜单上。


从半年度排行榜来看,以上三种模式都是可行的,但站在未来发展的角度,我们认为

,想要赢得杭州市场更大的份额,需要注意三个方面。


第一、本轮调控可能持续较长时间,不排除继续加码可能性,建议进行多条产品线布局;


第二、不要只盯着杭州主城,可以朝三十公里第一输散带上进行大量布局;


第三、多元化获取项目,甚至是一些长期的小镇类项目,将成为有效补充。


权益、流量金额比对

折射出两种发展思路

数据来源:CRIC整理


如果把流量榜中上榜企业的权益金额和流量金额折算一个比例,可以发现一些有意思的点。


比如,绿城的权益/流量值最低,滨江实际上也不高。说明品牌能力较强的本土企业,愿意做更多的输出动作,包括品牌输出,管理输出,甚至是开发输出。同时,这类企业做轻资产的趋势也比较明显。


另外,以阳光城、融信为代表的后来者,往往会把很多项目的操盘权让给其他开发商,自己不做完全操盘,以此收获大量的财务红利。


实际上,这两种思路也是全国房企发展的两种核心思路。这两个选择,可以作为未上榜的本土企业以及刚刚进入杭州或目前仍然处于发展期的企业的选择。


结语

 

基于长期看好杭州市场的共识,我们认为,房企在杭开发能力的强弱,是其实力和信心的重要表现。对于想要布局和深耕杭州的开发商,需要建立一个大杭州的概念,把杭州当成浙江的重要区域来看待,发展的眼光可以放得更远一些。




金 盘 榜

 

克而瑞浙江区域发布「6月杭州金盘榜」,涵盖住宅、酒店式公寓、商业、办公4大子榜单,盘点杭州楼市各类热销楼盘。


住宅榜中,万科未来城三期成交664套,荣膺套数销冠,6月成交均价21873元/㎡;信达滨江壹品成交175429万元,位列金额第一,6月成交均价69976元/㎡。


酒店式公寓榜中,O纪元成交526套,排名套数第一,6月成交均价38430元/㎡;碧桂园深蓝国际中心成交139151万元,排名金额第一,6月成交均价37583元/㎡。


商业榜正和商业中心成交100套,排名套数第一,6月成交均价26483元/㎡;迪凯城星国际成交21187万元,排名金额第一,6月成交均价43547元/㎡。


办公榜中,滨江春盛大江名筑成交60套,排名套数第一,6月成交均价18878元/㎡;迪凯城星国际成交22583万元,排名金额第一,6月成交均价38926元/㎡。






金盘点评


万科未来城三期:公证摇号蓄客2w余组,6月18日加推,6月集中签约,跃居套数榜首位;一是良渚规划利好频出,尤其是交通、产业、配套等方面,2号线北段通车,板块价值提升显著;二是周边地王遍布,中联、联发等精装洋房2.8w,尤其是在澜天售罄后,刚需可选余地极少;三是性价比优势,2.1w装修成品交付,对刚需、投资客户吸引力较大。


信达滨江壹品:目前仅剩最后一幢楼王待推,主要以前期认购房源转网签为主,单价接近7w,6月收金17.5亿居金额榜首位;一是南星传统豪宅区,地段认可度高,且区域内宅地稀缺,仅剩保利滨江上品待推,1宗宅地待出让,加上滨江在区域内深耕具有良好口碑;二是社区定位纯改善,品质高端,装修采用宝格丽等奢侈品风格,满足高改客户需求。







金盘点评


O纪元:位于钱江世纪城板块,集中签约526套,跃居第一,精装均价3.8w,超过限价的住宅项目,如创世纪等热点项目精装均价3.5w;一是板块热度高,住宅尽管性价比高,但中签率极低,部分需求转向酒店式公寓,加上产业落地、亚运村建设、土拍创新高、一二手倒挂等,未来预期较高;二是产品改造,3.6m层高之前为平层产品,目前部分改成微LOFT销售,提高空间利用率。


碧桂园深蓝国际中心:同样位于钱江世纪城板块,与O纪元小户型低总价的定位存在差异,深蓝国际目前主力在售的为类住宅产品,相对面积较大,且为平层产品,6月集中签约近14个亿,居金额榜第一;一是板块和区位价值;二是产品定位,类住宅相对居住舒适度高,是住宅良好的替代品;三是较O纪元,整盘体量较大,碧桂园的品牌知名度更高,投资潜力可期。







金盘点评


大江东宝龙广场:6月15日首推环购物中心临街旺铺140套,主力户型20-60㎡,独立产权,通过电脑摇号形式开盘选房,2小时全部售罄,6月陆续签约78套,跃居套数榜第2、金额榜第4;一是距离规划地铁口较近,宝龙广场、龙湖天街未来大型商业综合体集中,集聚人气,加上住宅部分的自住客户需求,相对旺盛;二是小户型总价可控,投资预期较高,尤其是在住宅公证摇号难以摇中,或住宅限购的情况下,商铺成为替代产品。







金盘点评


滨江春盛大江名筑:位于大江东义蓬,办公性质,实际按照商墅+小高层类住宅产品销售,区域内拆迁户对低密物业认可度高,在联排供不应求,商墅具有性价比优势的现状下,去化表现良好,6月集中网签;一是产品力充足,赠送花园+地下室,实际可使用面积大,留有电梯井,适合人口较多的大家庭居住;二是义蓬街道相对距离工业区较远,个体户、拆迁户、商铺业主等均有置业+改善需求,且购买力充足。


迪凯城星国际:位于上城区望江新城,随着市府搬迁,整体板块热度较高,办公的空置率显著下降,租金水平日渐上涨;一是地段价值,距离已运营的地铁4号线城星路站直线180m,交通便利程度高;二是项目南侧为钱江新城森林公园,有一定景观资源,且无遮挡,高区直面江景;三是周边钱江国际时代广场入住率和租金情况理想,抬高预期。


本文转自公众号克而瑞浙江区域(CricBigDataHZ