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杭州二手房“站岗”大排名,运河宸园6万6、江语海4万……当初究竟怎么下的手?

层楼2019-01-10 14:50:51




PART 1


有些事,当时旁人不理解。过一段时间,连自己都想不明白自己。

 

过去这半年杭州的二手房价,犹如脱缰野马,一路狂飙。行情最疯狂时,堪称全城大倒挂。随便哪一个板块,几乎都存在一二手价差,几千到1万多不等。

 

一些板块的巅峰成交个案,更让旁观者目瞪口呆。

 

比如,曾经的库存重镇临平北,二手卖出2万8;绕城外的义桥超过3万;还有两年前还在9000甩货的下沙沿江,一度冲破4万……

 

更有7万5的蒋村、6万6的桥西、4万9的艮北,每一个成交价都堪称“毁三观”。


高到什么程度呢?我一个朋友的朋友,当年7000多买的申花某楼盘,几个月前5万4卖掉,比小区均价高了六七千,连他自己都呆掉了。


买家是北方来的新杭州人,IT高管,急需安家,对杭州的房价体系完全没概念。

 

也许每一个天价二手房的购买者,当时都有非买不可的理由:丈母娘逼婚、孩子急着读书、怕房价继续飞涨……或者,只是初到杭州不拎市面,轻信了中介的舌灿莲花。

 

但如今回头再看,如果能重来一次,恐怕他们中的大多数会做出不同选择。

 

因为从6月至今,杭州二手房成交量已“五连跌”。一方面,所有板块二手房价都有不同程度下跌。另一方面,新房不仅依然限价,而且更容易买到了。

 

比如4万9买杨柳郡的那位,同样价格现在能买到沁园,选到房的概率还相当大,但楼盘定位却不可同日而语。

 

如不出意外,杭州二手房价的盘整还将继续。半年、一年甚至更长时间内,这些板块巅峰成交价注定“站岗”,不可能被超越。

 

还会不断有“辣眼睛”的二手房反复砸盘,持续拉低板块底线。

 

比如前几天,亲亲家园就挂出一套128㎡二手房,总价285万,单价仅22000元。而6月时,还有人刚以375万元入手过亲亲二期的一套125㎡。算起来,单价直降8000!

 

因为二手房跌得太急,在个别中介门店,最近已有买家下了30万定金都不要,直接被卖家没收了。




PART 2


其实早在4月,杭州摇号伊始,《层楼》就做过预测。

 

在那篇文章结尾(《杭州二手成交井喷!“摇号效应”凶猛,有买家主动加价18万,求签约!》),我们提醒:

 

从已实施公证摇号的上海、南京和武汉等城市看,新政后,二手房都未出现长期大幅的上涨,甚至在半年后开始阴跌横盘。


如今正好半年过去,数据证明我们的预测是对的。

 

可惜,大多数人会被一时一地的氛围所裹挟,很难“超越时空”地去做决定。

 

纳西姆·塔勒布在《黑天鹅》一书中说,对待历史问题,人类的思想会犯三个毛病,我称之为三重迷雾。

 

1、  假想的理解,也就是在一个超出人们想像之外的复杂(或随机)的世界,人们都以为自己知道其中正在发生着什么。

 

2、  反省的偏差,也就是我们只能在事后评价事物,就像只能从后视镜里看东西(历史在历史书中比在经验现实中显得更加清晰和有条理)。

 

3、  对事实性信息价值的高估,以及权威和饱学之士本身的缺陷,尤其是在他们进行分门别类时,也就是进行“柏拉图化”的时候。

 

但我仍然很想复盘,究竟在什么样的心理机制下,促使当事人,以当时旁人匪夷所思的天价下单了?

 

他们现在的真实想法是什么?

 

回访下来,你会发现:当事人的介意程度,往往并不像旁人想像得那般强烈。

 

因为我们只看到了涨跌,而当事人面对的,往往更多是生活中急需解决的痛点。房子对他们是必需品,而不是低买高卖的金融资产。

 

无论买在什么点位,至少他们买到了一个“很好住”的家,或许这就足够了。

 

一旦下完单,房价涨跌,对他们只有心理影响,而不会增加或减少他们的支付负担。只要调整好心态,一时赢亏其实是可以无视的。

 

若把时间轴放长,最后整体房价仍然会重新涨回来,让曾经的“天价”看起来像“白菜价”

 

的确,每个人都想抄到底卖在高点,每个人都想人生逆袭,向上跨越一个或几个阶层。但是,只有很小一部分幸运的人能够做到,绝大部分都在自己的阶层过完这一生。


今天的文章,我们回顾了几位购房者的心路历程。

  

同时,梳理了杭州主要板块的热点二手小区价格走势,及其巅峰成交价,并以图表形式展现。悲喜人生,不过一张曲线图。



【特别说明】

 

1、由于二手房网签的滞后性,当月二手房价,并不真实代表当月实际行情。

 

2、数据主要源自兔博士,并不能完全保证是当月最高价,不考虑故意做高或故意做低。

 

3、同小区价格走势,尽可能按同一户型进行对比,比如均为89㎡。但精装毛坯、高低楼层、中间套边套,未做区分,存在一定误差。


4、统计时间范围:今年3月-9月,物业类型主要为高层,不含别墅、排屋。





 


人物:A先生

为小孩读书没什么可怨的



今年这么高的二手房价,到底谁在买?

 

投资客基本是不可能了,最大群体,还是那些有刚性需求的人。比如,为小孩读书,购买学区房。

 

今年6月30日,下沙沿江的保利·江语海,成交了一套62㎡小户型住宅,总价248万,折合单价40202元/㎡。买家A先生,正是一位为孩子读书,愁坏的家长。

 

公开资料显示,这是江语海历史最高价,也是板块二手历史最高价。

 

原来,A先生一家住在下沙沿江,孩子快到学龄了。但自住楼盘学区普通,就琢磨着找个更好的学校。



目前下沙沿江最好学区,莫过于文海小学;对应最好楼盘,当属拥有一线江景、地铁等优势的江语海。正因为如此,江语海也是板块最贵二手房。

 

在下手江语海之前,A先生也不是没看其他房子。比如,同样拥有文海学区的经济适用房景冉佳园,单价便宜很多,但嫌小区环境差。


对于248万总价成交,A先生也知道贵,但为了孩子,硬着头皮也要上。

 

而且那时候,行情还非常火,在江语海买到一套小户型,并不容易。

 

拿这套小户型来说,最开始房东挂牌的时候,总价只要200万出头。之前有个客户,定金都付了,看到有人出价更高,房东干脆调高挂价

 



不过,这套房子包含一个车位,还能看到江景。按江语海一个车位23万左右算,房子实际单价近3万7。但还是比同期90㎡以内小户型,贵了3000元/㎡左右。

 

这套房子本身有较大缺陷,属于拼接户型的一个小套,功能布局并不合理

 

入户就是连在一块的厨房、餐厅,呈直角形状,非常狭窄;客厅外连一个南向露台;卫生间朝东设计,右侧带着一个扇形露台。若不牺牲客厅空间,只能做到一个房间。

 

对于越来越差的二手行情,A先生倒显得豁达。

 

“反正是给孩子读书准备的,面积又小,亏不到哪里去,也没什么可抱怨的。先拿在手里,放几年再说。





人物:小夏

当时再等一个月多好



“想起来就后悔,要是现在买,能省下一辆宝马。”


这件让小夏懊悔不已的事,要追溯到今年3月。当时,小夏买下了人生第一套房:85㎡的翡翠城二手房,总价323万,折合单价3万8左右

 

这个价格,现在看起来刺眼。但对当时的小夏来说,却是理所当然的选择。


和很多年轻人一样,小夏面临着成家立业、买婚房的压力。

 

但大家都知道,进入2017年后,杭州楼市全款之风盛行。而且,即便有全款,没一定的人脉关系,也是白搭。

 

没有全款,也没有人脉,几经挫折的小夏,无奈之下,只能转向二手房。


刚开始看房,小夏还是比较犹豫的。毕竟二手房价格,比周边新房贵1万多。但经受不住中介的鼓动,加上女方的压力,最终选择妥协。



最终,这套报价325万的房子,在花费诸多口舌后,优惠了2万。为此,小夏还有一丢丢高兴。

 

因为中介告诉他,“二手房肯定还要涨,现在不买,以后更加买不起!”

 

但是打击转瞬即至。

 

今年4月,杭州开始施行公证摇号。这意味着,小夏之前看中的梧桐郡、华夏四季等楼盘,都有机会买到。

 

起初,中签率很低,小夏还自我安慰,“我哪有这么好的运气”。

 

但是进入下半年后,小夏的心态渐渐失衡。一方面是中签率越来越高,另一方面二手行情迅速下滑。“如果现在买,同样的房子,300万内肯定可以拿下了。”小夏幽幽的说。

 

现在,小夏只要接到中介电话,就会很生气的挂掉。“当时再等一个月多好(摇号),我肯定不会买二手房。”

 

而更让他担忧的是,二手房会越跌越厉害。“现在也不奢求什么,只希望房价别再跌了,否则又是几年白干。”





人物:陈小姐

加点钱,都可以买沁园了



用陈小姐自己的话来说,这是令人窒息的操作。

 

今年8月,在明知行情微妙的情况下,因为急着结婚,陈小姐买入了一套富力西溪悦居溪区139㎡大户型。

 

为此付出的代价是:总价565万,中介费7万,银行保险1万多,利率上浮10%……

 

折算下来,实际单价近4万2。

 

本来好好准备接下来的婚礼,开心做个美美的新娘,就好了。但自从买了这套二手房,陈小姐和未婚夫的心情,就一直好不起来。

 

首先是二手房价不断下滑。自从买了房,陈小姐就非常关注小区房价,时不时就会查一查。


 

但让陈小姐没想到的是,今年9月,西溪悦居一套89㎡小户型,成交价还不到3万7。对比自己更高单价的大户型,显然划算得多。

 

更大的刺激,来自10月地王盘的亮相。

 

地价4万多的沁园,只开出了均价49500元/㎡。按132㎡户型计算,总价也只要653万。

 

“如果当时不买,现在再加点钱,都可以买到申花了,地段更好,品牌也更好。”陈小姐表示,大不了现在小房子蜗居两年。

 

但现在一切都晚了。看着小区二手房走低,又错失了申花新盘,陈小姐颇为懊悔。

 

但陈小姐心态还算不错,除了偶有抱怨,多数时间保持了乐观。“房子是没买对,但影响生活就得不偿失了,收拾心情,继续向前进。”




【杭州二手巅峰价扫描】


义桥最高价:30361元/㎡

小区:御景蓝湾;时间:今年8月


因为江湾城的“万人摇”,这个绕城外的远郊板块“名声大噪”。

 

与江湾城一路之隔的二手小区——御景蓝湾,自然成了购房者的关注焦点。而一二手价差到底有多少,也成了最大争议点。

 

从御景蓝湾每月最高成交价看,与均价16523元/㎡的江湾城相比,的确存在1万以上的价差。



但有几点需要明确。首先,最高价仅仅是个例,不代表整体;其次,御景蓝湾拓展空间极大,两大主力89㎡户型,有着高达38㎡、43㎡的赠送面积。

 

第三,从《层楼》近期实地探访中,可以得知,如今御景蓝湾的89㎡毛坯户型,实际成交价,基本在210万内,即单价23596元/㎡。

 

加上赠送空间的稀释,实际单价更低,与江湾城的价差即便有,也不会太多。

 

更关键的是,行情还在走弱。连当地中介都认为,那个花3万单价买房的购房者,怕是要站岗很久了。




闻堰最高价:34912元/㎡

小区:东方海岸;时间:今年5月


义桥的隔壁板块,离滨江更近,隶属萧山。

 

由滨江开发的东方海岸,是闻堰近年来主要项目。它离滨江旗下豪宅——湘湖壹号,最短直线距离不到1公里。

 

东方海岸于2015年6月首开,起价8866元/㎡,均价12000元/㎡。到了2016年,89㎡均价涨至14000元/㎡,137㎡均价涨至16000元/㎡,2017年底交付。



该小区进入二手市场以来,表现颇为强势。今年3-9月,有5个月的最高成交价,超过3万。其中,5月的34912元/㎡,为历史最高价

 

若以12000元/㎡买入价核算,每平方米获利近23000元。

 

但买家可能就惨了。由于房源未满两年,实际成本还要高上2000-3000元/㎡。据说,当时这套房子成交,连中介都极为震惊,直呼不敢相信

 

此外,尽管到了9月,最高成交价仍达29643元/㎡。但当月小户型最低价,也只有22309元/㎡,跌势明显。




下沙沿江最高价:40201元/㎡

小区:江语海;时间:今年6月

 

这里曾是外地投资客最青睐的区域,也是二手交易最活跃板块之一,成交量长期位居杭州前列。

 

而坐拥学区、地铁和一线江景等优势的江语海,无疑是“板块第一贵”。



从今年3-9月的最高成交价看,小区呈现出了明显的前高后低走势。3-5月,成交价3万7左右;6-8月,突破了4万;但9月,又迅速跌至3万1。

 

需要说明的是,6-8月的4万成交,均是60多㎡的极小户型,单价是要更高点。

 

但9月和之前的3-5月一样,均为89㎡户型。尽管不能说明,江语海89㎡小户型,已经跌了5000多元/㎡。但完全可以肯定,它开始跌了。




临平北最高价:28555元/㎡

小区:金帝海珀;时间:今年6月


曾经的库存重灾区,在这波行情中,也得到了暴涨。

 

但有点意外的是,二手成交价最高的小区,不是夏宫,也不是蓝庭和莲园,而是金帝海珀。

 

数据显示,今年6月,海珀一套89㎡中楼层房源,成交总价达到253万元,折合单价28434元/㎡

 

说实话,这个价格真的相当惊人。

 

2016年G20之前,整个临平北板块的二手房价,还在万元以下。但之后,开始进入快速上涨通道,今年更是达到巅峰。板块多个二手小区,最高成交价达到2万5左右。



不少小区,和起初七八千元售价相比,暴涨2倍有余。

 

但就像历史的轮回,目前临平北二手市场,已经“举步维艰”。个中原因,除了行情走弱,还在于板块大量新房的挤压

 

“本来行情就变差了,又有这么多新盘摇号,二手房更没人买了。”当地中介抱怨道。

 

数据显示,8月以来,阳光城法兰公园,和越秀景瑞悦见山等楼盘,曾多次推盘,均价只有16000-17500元/㎡,还是精装修。

 

据当地中介介绍,目前板块二手房,2万左右能成交,就算不错了。




钱江世纪城最高价:63243元/㎡

小区:美哉美城;时间:今年9月


如果评选最火板块,我的答案肯定是奥体(钱江世纪城)。

 

作为G20和亚运会主战场,过去两年的奥体,出尽了风头。无论创世纪、天璞、都会山、奥邸国际,时代奥城,还是檀悦、天赋,均引起了抢购潮,并迅速实现清盘(奥邸国际还有一幢住宅)。

 

杭州摇号人数最多纪录,也由奥体创造——创世纪的20256人。



奥体之所以火,除了上述原因,还在于巨大的一二手倒挂。高层精装新房限价3万5,与二手房价最高的美哉美城相比,价差高达2万。

 

但实际上,美哉美城产品比较特殊,赠送面积极大,单价自然更高。比如,今年9月,一套82㎡房源,成交价高达63243元/㎡。这样对比,显然不太合适。

 

所以,更合理的参照对象,应该是春和钱塘(交付早,二手房价更高)和金色江南。

 


从今年3月以来的表现看,春和钱塘成交价,基本维持在5万左右,尚算坚挺。

 

但跟整体行情一样,板块二手交易低迷,已慢慢进入“有价无市”的局面。下一次出现成交,二手房价下跌,一点都不意外。




桥西最高价:65797元/㎡

小区:运河宸园;时间:今年8月


大运河、拱宸桥、历史街区……曾经的工业重镇桥西,早已摇身变为高档居住区。

 

由于开发较早,“最后一个”住宅项目——金地·大运河,也已于今年上半年售罄,精装均价定格在4万。

 

新房没了,二手涨得就更欢了。

 

尤其是板块内的绿城系楼盘:运河宸园,号称兰园姊妹篇,2014年底首开时,均价仅25678元/㎡


(备注:6月和9月数据缺失)


但现在呢,二手房价扶摇直上。今年3月,成交价高达57407元/㎡;到了8月,更是达到65797元/㎡。与开盘价相比,暴涨156%。

 

更神奇的是,这套近6万6的89㎡小户型,位置并不好,是一套低楼层房源,而且位于4楼

 

据说,卖家和买家之间,连面都没见过,全靠中介中间沟通。

 

桥西板块虽然居住价值不错,但这样的价格,各位看官认为贵不贵?反正,原房东已经偷着乐很久了。


其他部分板块最高二手房价一览




结束语


正常情况下,新房肯定比二手房卖得贵。

 

这中间有很多原因,比如开发商的广告营销、户型升级、信息不对称,和二手房不可避免的税费等。

 

但因为限价,实现了反转,于是出现一二手倒挂。

 

行情火热时,自然问题不大,越涨越高的二手房,照样有人追涨杀入;但如今,行情转头了,连一手房都变得不好卖,问题就严重了

 

比如,现在杭州一手市场上,中签率逐步走高,无需摇号楼盘开始增多,甚至出现零登记楼盘。

 

之前,高价购买二手房的前置逻辑是:新房抢不到,才无奈选择二手房。现在,买到新房的几率越来越高,二手房这个备胎,自然被众多购房者甩在身后。

 

所以,二手成交量每况愈下,就非常正常了。

 

那么,二手房会调整到什么程度?我认为,极可能与限价持平,甚至低于限价水平。因为只有这样,二手房才能重新建立优势,收获购房者青睐

 

当然,也不能完全不排除行情回暖,新房再度火热化,二手房再度走强。但这样的概率,短期内微乎其微。更大的可能,是板块之间出现分化。

 

总之,《层楼》各大粉丝群,不少粉丝已经在观察、择机“抄底”了。




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- End -


文∣麦格

编辑∣二叔


©本文版权归“层楼”所有

部分图片来自网络


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