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杭州房子能买吗?草根调研纪要

金羊毛工作坊2019-06-24 09:56:11

文章:杭州房子能买吗?草根调研纪要

作者:涂力磊_海通地产


(9月18日最新消息,杭州部分区域重新限购。一线城市,限购是标配。更新于18日17点40分)


【调研信息总结归纳】


杭州房价近期表现情况


A:截至8月数据看,杭州房价同比涨幅是14.29%,涨幅约排在百城房价第20位。从实际踩盘感受看杭州房价呈现出较为明显结构分化特征。


具体而言在年初至今,单价越低项目涨价越多,而单价越高项目则涨价越少。例如在年初已经达到单价7万的武林外滩项目,目前的价格在7.6万上下;华家池项目年初在5-5.2万,目前新盘预计在6万。


低价项目则呈现出很好爆发力,例如万科星空项目年初时只有1.8万,目前售价已经达到3.6万;滨江西溪之星项目在去年8月开盘的时候只有1.6万,现在售价为3万。



杭州成交量情况


A:从数据看杭州市住宅成交量同比涨幅是56.18%。从实际踩盘感受来看,成交确实很不错,有很多盘在今年销售出较去年翻倍成绩。目前看,外地客户流入刺激成交量是重要原因之一(间接印证低价项目涨价能力更强)。


部分杭州市热点板块热点项目,外地客户甚至达到7成。部分涨价快、成交好项目外地客户也基本在3到5成左右。


杭州贷款政策


不限购,首套最低首付20%,二套最低首付30%。首套9折属较普遍现象。


杭州的房产情况前景


A:杭州市目前房地产市场呈现出量价齐升局面。库存去化方面保持5-8个月去化周期(G 20放假等因素造成9月初成交数据较低)。热点区域地价同时保持上升趋势。


与此同时,部分项目成交增长中外地客户和部分投资客户贡献占比极大。这部分成交量未来变化将会成为杭州楼市后期走势风向标。换句话说,目前杭州不限购、不限贷,对外来购房相对友好,如果政府政策发生改变,异地需求减少将造成后期市场需求承受压力。如果继续保持宽松趋势,G20结束和周边流动性溢出(相比上海、南京而言,杭州部分区域确实存在价格洼地)不排除价格出现阶段性上涨。


目前价格方面所呈现出高价项目涨幅小,低价项目涨幅大较大。后期阶段高价楼盘涨价能力、地方政府信贷政策决定价格整体空间。


此外,自2013年开始杭州土地市场始终保持充足供应,住宅和商住用地成交建面始终大于商品住宅成交面积。以上因素造成中长期看除热点区域外,杭州供应量有保障。



杭州商用市场情况


目前看供应整体依旧偏大。分产品来讲,写字楼主要靠政府产业引导、酒店式公寓小面积段、层高4.8米以上和热点板块产品表现优于写字楼。


【杭州万科公司调研纪要】


今年的杭州和周边的一些城市相比,在G20之前,主要是在量方面比较领先,但价格涨的并不多,杭州在3月之后成交量的回升是比较明显的。


价格拉涨则主要是这几个月,尤其是G20算是一个引爆点,另外政策环境也很宽松。杭州政策是首套房是2成首付,二套房是3成首付,按揭利率首套可以打85折,基本上是9折。库存方面看目前存销比大约在10个月,虽然比不了一些涨价比较快的城市,但也是一个比较低的水平。在客户结构上,来自于上海、北京以及还有一些省内的客户占比开始逐渐加大。不过这些外来客户喜欢扎堆于一些热点板块和项目上,例如钱江新城、申花板块、余杭的未来城这些。


预计在这些板块的投资客有可能到30%-50%,尤其G20之后占比不排除进一步更加大。今年万科的项目,钱江世纪之光,在去年3季度开盘时单价为1.8万,今年3.2万。去年集中拿了8个项目,星空项目,首开今年年初1.8万,现在价格3.6万。杭城项目,从1.7万,现在都2.3万。公园里项目,从年初开盘1.8到2.5左右。价格提升较为明显。


公司今年任务完成的不错,市场好的时候也可以走量也可以走价格。截止到现在已经销售160个亿,所以在土地购置上也敢于出手。目前土地市场投资额的加大确实让很多中小开发商逐渐退出市场,但还没有直接带来前面大开发商市占率大幅提升。从数据来看杭州前三开发商市占率依然保持稳定。目前的杭州市有很多外来的开发商,尤其是今年土地储备上较多的荣信和融创在未来几年会比较有冲击力。


商业地产方面,杭州的库存比较高,主要原因还是缺乏好的消化产业,G20之前有一波热点,钱江新城对于写字楼有一次团购,当时3万的住宅价格,而写字楼价格只有1万,所以带来了一次热销,但后续就相对一般化了。


酒店式公寓的情况相对好一些,但库存也比属于比较高,另外目前杭州市面上好的产品也缺乏,在营销的包装上也比较差,目前在杭州一般的酒店式公寓项目相对于周边住宅打6折,层高一些的打75折。


【具体楼盘调研纪要】



1、【滨江华家池项目】


项目概述:


滨江华家池项目坐落于百年名校浙大华家池校区内,位于艮山西路与凯旋路交叉口。项目南面毗连浙大华家池校区,“小西湖”华家池、浙大图书馆、逸夫体育馆等一应俱全。项目西近柔美贴沙河,北有世界文化遗产千年运河。此外,滨江·华家池项目位于武林商圈和庆春商圈的交汇点,10分钟内即可到达杭州大厦、西湖文化广场等。



滨江华家池项目占地面积47273㎡,总建筑面积276501㎡,由7幢高层、3幢酒店式公寓和8套城市别墅组成,主力户型为125-220㎡,采用欧式经典风格精心打造,全部为高端精装成品。滨江·华家池将为杭州献上的城市新经典豪宅。


产品与销售:


公司产品更多定位改善性客户,目前项目暂无产品销售,预计会在下月开始加推新盘。公司项目在年初阶段大约价格为4.6万-5万左右。目前新的加推项目价格预计在6万元以上。目前项目的认筹情况很好,前期推出的产品成交情况也很好,在客户结构上,以改善型的客户为主要的客户来源。


【锦绣之城项目】


项目概述:


滨江•锦绣之城是滨江第3代精装豪宅代表作。主要是105-180平米纯优改善住品。项目紧邻莫干山路,周边靠近学院路、教工路、登云路、余杭塘路等主干道,交通便利。周边成熟配套齐全。家门口的全球第八座大悦城、城西银泰商圈、蓝孔雀综合体、桥西运河天地、物美大卖场、园区内的新贵会所等逐步丰富项目的价值。



产品与销售:


公司的产品同样是定位于改善型的产品,总共有9栋楼,目前在一个月前的1期推出2栋楼,均价约4.3万元,目前已经销售完毕,下个月公司将会继续推出2栋楼,预计均价为4.5万元,目前认筹情况良好。在客户结构上,目前外地的客户开始逐渐增加,但这些客户主要是来自于上海、温州、苏州以及一些省内的城市。客户的按揭情况基本上以3成以上首付为主,使用按揭贷款较多。


【武林外滩项目】


项目概述:


武林外滩,原东南面粉厂地块。距武林门码头约700米,距离西湖2300米,尊踞武林商圈核心。项目由6座高层公寓、1座酒店式公寓与国际化幼儿园围合而成。项目的产品以206-360㎡精装功能主义大宅为主,是目前武林板块极的主要豪宅产品之一。



产品与销售:


公司的产品是定位较高的豪宅产品,整个项目370多套商品房,目前已经销售只剩下50多套。目前在售的是其中的30多套酒店式公寓项目,定价约为3.6万元左右。住宅的价格目前约为7.7万左右。项目的价格从年初到现在的升幅并不明显,整个项目的涨价主要是在去年三四季度完成,当时大约从去年年初的4万多涨到了7万左右。项目的客户以杭州本地的客户为主,占到60%-70%。外地客户比例较小,同时客户使用按揭贷款同样较多,全款支付的比例不大。


【滨江•西溪之星项目】


项目概述:


滨江•西溪之星地处文二西路延伸段与荆长大道交汇处,举步即达西溪洪园,是杭州较为少见的低密湿地洋房住区。项目周边配套繁荣,东有西城广场,南邻西溪印象城,西靠未来科技城,北依西溪银泰城,零距离杭师大附中附小,奢享双名校教育。项目体量约20万方,以白庙港为界分为两个地块,规划5-7层电梯洋房和少量3层滨河排屋,打造西溪美式洋房住区。主力户型90-139㎡,一梯两户,3米层高。



产品与销售:


公司楼盘共有1000多套住宅,目前只剩下180多套还没有销售。在工程进度不影响的情况下预计将会在今年去化完毕。项目于去年8月开盘,当时均价1.6万元,在今年年初涨到2万,在目前已经达到3万元,涨幅比较大。在客户结构方面,外地客户占比在提升,但目前占比还是在30%以内。客户使用按揭贷款较多,目前主要的首付比例是2.5成到3成。


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