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【重磅】杭州限价形同虚设?!老余杭地王开价2.95w!

杭州买房摇号2019-02-11 08:22:03

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NO.1丨效果图


▲ 开盘效果图



NO.2丨基本信息


▲ 楼盘位置图



总户数:506户 

项目特色:低密居所 精品物业 

建筑类别:花园洋房,排屋,小高层 

装修情况:精装修 

国开东方凤凰台物业类型

物业类型:住宅 

容积率:1.5 

车位信息:652个(车位比1:1.29) 

物业公司:绿城物业 

绿化率:30% 

地址:杭州市余杭区禹航路181号 

开发商:杭州丽湖房地产开发有限公司 

周边二手房价:小户型2.3w,大户型2w



NO.3丨周边配套


公交:总官塘、禹航路南口、通怡花苑、城南路禹航路口、太炎小学南区

轻轨:杭临轻轨(在建)

地铁:5号线老余杭站约500米左右

教育资源:紧邻规划幼儿园、太炎小学、余杭中学、杭师大附属实验学校、学军中学海创园校区、人大附中等。
商业配套:江南时代广场、余杭美食街、万达广场,南渠步行街(历史文化街)等。
疗配套:浙一医院余杭分院(浙大医疗中心)、余杭第二人民医院、禹航医院、社区医疗服务中心等。
景观资源:凤凰山休闲公园(已规划)、南湖小镇5A级景区(南湖湿地公园)、西溪湿地公园

菜场:余杭农贸市场月430米

公园:南湖公园约1.5公里




NO.4丨一房一价示意图


▲独家一房一价示意图



NO.5丨户型图




NO.6丨毒舌点评


当听到老余杭开2.95w备案价,这是个让人非常惊讶的数字,老余杭乃至整个未来科技城板块的限价标准被重新定义了,即将开盘的鉴未来、英特尔湾等楼盘均价也将重新评估。同时也验证了我们前几天说的:杭州楼市限价已形同虚设!


不管ZF是挽留杭州地产业内预期还是放任不管,这样的定价实在太离谱。2.25w左右的周边二手房价,倒挂-7000元/平方米。


了解国开东方背景的不难发现:在北京基本做豪宅和中央项目,在档次上面确实吊打一般房企。山景+双地铁+优质学区+地王+2.95w的精装修备案价,国开抢占了优质的地块及资源,同时也在挑战消费者预期上限,国开在杭州会不会水土不服?


抱歉,杭州不缺流摇的楼盘。


我们在楼盘价值策略上说过,楼盘的价值权重由高到低应该是:地段>价格>配套>物业管理>交通>规划>楼盘规模,权重可以参照下图:


研究数据来着中汇城研究院


国开东方凤凰台在交通配套(双地铁)、物业(绿城)、商业配套(老余杭镇)、教育配套以及附属价值(园林等)都做的非常好但在权重最大的地段与价格上差强人意。


未来科技城范围较大,可能大家比较迷茫。如果认为老余杭也算真正的未来科技城,那么下沙也算真正的钱江新城。道理是一样的,虽然未来科技城板块包含老余杭,但核心区域肯定还是围绕阿里周边。


国开17185元的地价,备案价29500元,成本我认为是完全不亏的,或者它可能没想过亏。比较未来科技城地王三兄弟也差不多这个价格,就拿东原印未来对比,地价18200元/平方米最高均价也才28000元/平方米。是不是瞬间感觉华夏四季的3w的洋房性价比高了?


最后,我们不针对任何一个楼盘,毒舌点评一开始就阐明态度,我们只讲事实,对高于预期的楼盘我们只做观点分析,不作为投资建议。



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