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调控若放开,杭州会怎样?| 楼先生问答NO.323

层楼2019-03-15 13:28:50

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菏泽广州珠海都在松绑。楼市有变?就连杭州也疑似放开了一点点限购。只不过,官方第一时间出来辟谣:不存在的,完全是正常操作。


情绪一旦被勾起,就很难平复。


为什么?为下一年经济定调子的工作会议内容,也被解读出“调控有可能放松”的信号。


比如宏观经济调控要“强化逆周期调节”,松了要紧,紧了要松。财政方面的信号,似乎也准备缓解房企的资金紧张。那降价回笼现金流,不就要落空了吗?


还有汇率不再提及,难道要开始保房价了?至于房地产政策方面,“房住不炒”固然被重提,但看到“因城施策、分类指导”,刚需们一下子又悬空了。


接下来楼市到底怎么走?


现在看再多的预测也没意义。因为市场是动态的,政策也是动态的。想要“稳”,一定要在过程中不断调整和变化。


杭州会放开调控吗?


目前来看,这个概率不大。逐一来说一说。摇号政策,没有放开的必要。因为这个政策跟上海不同,本身就留下了回旋。只要市场冷了,摇号会自然退出。


至于限价,已经表现出了一定的灵活性。随着价差楼盘越来越少,限价的作用也在慢慢变弱。不然前段时间的低迷期,又如何解释呢?


限价会完全放开吗?政府不会这样做,政府指导价格是这个行业必要的步骤。真让开发商自己定价,开发商反而手足无措。听说有楼盘拿到政府指导的价格,连连摇头,希望批得便宜点。


还有限购。犯不着慌乱。这个时候,冷静下来,反过来想一想:杭州若是放开限购,会怎么样?


首先,杭州市场的真实购买力还很强,从价格稍作调整实现以价换量就能看出来。对于杭州楼市来说,顶峰已经过去,但一定不是最坏的时候。昨天的推文里写到:没想到年底迎来小阳春,开发商销售喜报不停。


其次,这个时候要是取消限购,全国各地的投资客都会冲到杭州,热情瞬间点燃,房价暴涨不可阻挡。这是地方长官绝不敢冒的风险。毕竟还是要“房住不炒”。


所以,杭州乱不了,也不能乱。我们保守判断:明年上半年,跟今年四季度行情,相似。





1.

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关键词

奥体/申花、产品/地段、自住、升值潜力


@欧弟 

杭州壹号院要明年开了,和首开杭州金茂府相比,不考虑工作问题,二选一,哪个比较有前途?


楼先生:你说的前途是指升值潜力吧?这一点上,杭州壹号院更有想象空间,主要是整个城市格局正在改变。另外从整个项目去看,杭州壹号院是真正的TOD住区,在杭州也就四个而已。短期内,两个楼盘的房价,不见得会相差多少,但长远看,钱塘江两岸的房子会有更多人想买。当然,申花一带已经是很重要的高端居住区,今后城西城北的高端需求都进一步被吸纳过来。


换一个角度,单纯看产品的话,首开杭州金茂府有自己很鲜明的优势,在杭州这样一座城市,时而潮湿时而闷热,有机会住上科技住宅,还是要争取一下的。从装修标准看,包括审美和品位,首开杭州金茂府,也是属于上等的。所以,从居住的角度看,首开杭州金茂府会更理想。选哪一个,就看你更偏好产品还是地段了。



2.

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关键词

预算250万、京杭府、良渚新城/2.8万洋房


@蕾

你好,我在拱墅上班,与父母同住,想问一下京杭府怎么样?现在均价多少?预算250万左右,另外符合条件的楼盘还有推荐吗?


楼先生:京杭府的价格比预期要低,对于杭州的刚需们来讲,又多了一个比较友善的选择。均价2万左右,一套小户型,200万不到就可以买到了。如果空间尺度要大一些,130方也就260多万。只要稍微垫垫脚,你也能够得上。


崇贤板块的发展前景,还是比较明朗的,医院、学校以及公园等配套正在一步步落实下来。今后与整个城北会融合成一片,会是城北很重要的刚需居住区域。而且从价格上看,限价还是帮了一些忙的,尤其跟目前二手房相比,仍有不小的竞争力。


你也可以选择其它区域,比如三墩北的云和湖,以及西湖国际城也还有最后一批房源。这两个楼盘的价格也很实惠。还有就是到良渚新城,那里有很多洋房可以选择,均价2.8万左右就能随便买到。其它的话,得等到明年,运河新城这边还有一些纯新盘,离拱墅区更近一些。



3.

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关键词

华夏四季、400万内、老人投靠在杭子女


@风轻云淡

您好老师。预算有限,400万以内,属老年投靠在杭子女,想买华夏四季的房子,可行吗?因为孩子的房子买在西溪诚园。


楼先生:华夏四季还真的挺适合你的,边上就有地铁5号线,配套方面跟蒋村一带基本可以共享,比如西溪银泰城和西溪天街,往西过去可以到未来科技城,南面距离西溪湿地也不远。最心动的是,可以跟子女住得近一点。


这个楼盘,有很多人关注和等待,不管是自住还是投资,都是非常实惠的选择之一。如果价格还跟之前一样,跟周边次新房的价差非常诱人,这样的楼盘在杭州已经不多见。对你来说,先关注着。如果到时能摇中,是那种不怎么需要犹豫的选择。


另外,附近的远洋·西溪公馆也可以留意,不过这个盘离地铁远了,又是毛坯,不过相比华夏四季,总价上要可控一些。



4.

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关键词

总价300万内、工作在省人民医院、刚需


@lucy

工作在浙江省人民医院附近,由于小孩快上小学,需要购买学区房,希望找一个名气适中的公办小学,比较新,配套还算成熟的,总价300万以内的能做到三房的房子,去省人民医院也方便的,远的话最好有地铁,有什么推荐的吗?


楼先生:最好的推荐已经错过了,那就是招商·武林郡这个楼盘,均价3万1,交付时间早,周边居住氛围也比较好了,而且又有地铁。有点可惜。接下来,可以继续关注这个区域的二手房,虽然目前整体上还没什么性价比可言,但也会有一些特别优惠的房源挂出来。


另一个方向是丁桥,三百万预算,也能挑到满意的二手房,其中小区品质好一点的有龙湖、中豪这样的小区,可以多留意一下。如果价格实惠一点,暂时只能选择回迁房或安置房了。


还有两个新盘,你也可以选择,但前提你是否着急住,以及预算方面能否再抬高一点,这两个楼盘就是天城府和金色时光,均价3万4左右,性价比很高了。对你来讲,最大的优势就是离市中心近。



5.

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关键词

调控/个别城市蠢蠢欲动、刚需改善、「稳」

@Hy

楼先生你好,关注你很久了。我是刚需改善,自住80方小房子,非杭州户籍,两个孩子加上老人住不下,想要置换,但房子卖不出去,挂价太低又换不起新房子,非常纠结。我该如何是好?如果明年行情继续向下,是不是应该现在就降价出手比较好?


楼先生:虽然个别城市的调控政策蠢蠢欲松,但总的来说,不用太担心,大方向还是没有动摇的。只要中央不动摇,基本上就不会出大乱子。我们还是保持既有的观点:180°翻转救市的概率几乎为零,政策方面的微调,主要是为了稳住。所以对于改善置换,不用焦虑,有合适的机会就换起来,没有找到满意的房子,那就慢慢来。


具体到你的情况,卖房和看房应该同步进行起来。现在新房市场上的改善机会,有很多,只不过并不合适你们,两个孩子还有老人,一大家子闹闹腾腾地租房子,也挺麻烦的。最好去换一套面积大一点的二手房,尽快解决不够住的问题。不要管行情是不是继续向下,也就不用刻意先卖后买,一心想赚行情差价的便宜。没必要。




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文∣楼先生

编辑∣二叔


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